Σύγκριση μεταξύ των δύο εξωστικών μεθόδων

 

 



Ποιες οι κύριες διαφορές μεταξύ «αγωγής» και «διαταγής»;;



 

 

Υπάρχουν πολλές ουσιαστικές και δικονομικές διαφορές μεταξύ των δύο διαδικασιών. Όμως, οι πλέον πρακτικές και σημαντικές είναι οι εξής (4) τέσσερις:

 

1)   ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ:

Με την άσκηση της αγωγής εξώσεως καταγγέλλεται η σύμβαση.

Αντιθέτως, στη διαδικασία της διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, ΔΕΝ ΠΡΕΠΕΙ σε καμία περίπτωση να καταγγείλετε  τη σύμβαση, ούτε στην εξώδικο που θα κοινοποιήσετε στον μισθωτή (ενοικιαστή), ούτε στην αίτηση που θα κατατεθεί στο Δικαστήριο!

 

Το υπογραμμίζω αυτό, επειδή έχει συμβεί αρκετές φορές στην πράξη (εκ παραδρομής και κεκτημένης ταχύτητας ίσως, ή πολύ απλά από συνήθεια, ή ακόμη πιο απλά λόγω έλλειψης επαρκών γνώσεων στις μισθωτικές διαφορές) να καταγγέλλεται η σύμβαση μισθώσεως είτε στην εξώδικο, είτε στο δικόγραφο της αίτησης έκδοσης της διαταγής.
==> 
Αυτό αν συμβεί, θα έχει ως επίπτωση για εσάς και να απορριφθεί η αίτησή σας από το Δικαστήριο και να περιμένετε αντί για 2 μήνες…….. 2 χρόνια (!!) (ίσως και περισσότερο, καθώς τέτοια λάθη συνήθως δημιουργούν επιπρόσθετες «δικονομικές επιπλοκές» στην όλη διαδικασία), για να επιτύχετε την έξωση του δύστροπου μισθωτή.

Αυτό το λάθος (ήτοι η καταγγελία πριν την αίτηση διαταγής), το εκθέτω στο παρόν άρθρο μόνον ως ένα παράδειγμα από τα πολλά -«διαμάντια»- που έχουν κατά καιρούς δει τα μάτια μου….  Είναι μόνον ένα από τα δεκάδες σφάλματα που μπορούν να γίνουν (και δυστυχώς στην πράξη γίνονται) σε μισθωτικές υποθέσεις: Το αποτέλεσμα σοβαρών λαθών ή παραλείψεων, είναι ότι μπορούν να καταστήσουν την in concreto μισθωτική διαφορά πολύ πιο περίπλοκη από ό,τι εκ φύσεώς της αρχικώς ήταν: με συνέπεια –στην πράξη- να απαιτηθεί εκ των πραγμάτων -εν συνεχεία- πολύς χρόνος και χρήμα για την «επιδιόρθωση» και για την τελική επιτυχή κατάληξη της υποθέσεως. Σε άλλες, ακόμη πιο σοβαρές περιπτώσεις σφαλμάτων ή παραλείψεων, μπορεί η υπόθεση να παρεκτραπεί τόσο πολύ, ώστε να απαιτηθούν εν συνεχεία πολυετείς (χωρίς υπερβολές) και ιδιαιτέρως εξειδικευμένοι νομικοί χειρισμοί, για τη πλήρη θεραπεία και επιτυχή –εν τέλει- επίλυση και κατάληξη της υποθέσεως.

 

Ας δώσω ένα ακόμη μικρό παράδειγμα, όσον αφορά τη διαφορά μεταξύ της καταγγελίας (== > «αγωγή») και της μη καταγγελίας (== > «διαταγή») της μίσθωσης: Άλλο ένα από τα δεκάδες σφάλματα που βλέπω αρκετά συχνά να γίνεται, είναι π.χ. να χρησιμοποιείται η λέξη «δυστροπία» σε δικόγραφα αγωγών απόδοσης μισθίου κατόπιν καταγγελίας…. Αυτό αποτελεί νομοτεχνικό λάθος, το οποίο μπορεί κατά περίπτωση να οδηγήσει σε άσχημα  αποτελέσματα.

Εξηγώ: Ο όρος «δυστροπία», πρακτικώς/νομολογιακώς/εννοιολογικώς/δικονομικώς, σημαίνει ότι αποζητείται από το αρμόδιο Δικαστήριο, η έξωση του μισθωτή χωρίς να έχει καταγγελθεί η μίσθωση αυτή καθεαυτή. Είναι ένας όρος ο οποίος πρέπει να χρησιμοποιείται κυρίως στις αιτήσεις διαταγών απόδοσης χρήσης μισθίου και όχι στις αγωγές έξωσης!
Αυτό επειδή στις διαταγές, επιτυγχάνεται η έξωση του μισθωτή, ενώ η μίσθωση πρέπει συγχρόνως να παραμένει εν ισχύ καθ’ όλην τη διάρκεια της διαδικασίας!
Αντιθέτως, σε μία αγωγή εξώσεως, η καταγγελία είναι ο κανόνας! Και μάλιστα θα πρέπει να έχει γίνει/ενεργήσει επιτυχώς η καταγγελία, το αργότερο έως την ημέρα της δικασίμου, διαφορετικά η αγωγή σας θα απορριφθεί!! [Το «επιτυχώς» το τονίζω, καθώς υπάρχουν πολλές δικονομικές απαιτήσεις, ούτως ώστε να θεωρηθεί ότι μία καταγγελία έχει αποκτήσει «ισχύ», όπως π.χ. η τήρηση συγκεκριμένων χρονικών προθεσμιών, κτλ κτλ…]

Ο όρος «δυστροπία» δεν θα πρέπει (ή μάλλον δεν θα έπρεπε, αφού είναι συχνότατο λάθος στην πράξη….) να μπερδεύεται με τον όρο «υπερημερία» που απαντάται στις «αγωγές απόδοσης μισθίου».
Η λέξη «υπερημερία» είναι αυτή που πρέπει να χρησιμοποιείται στα δικόγραφα της διαδικασίας της αγωγής. «Υπερημερία» σημαίνει ότι ο μισθωτής δεν πληρώνει ή καθυστερεί να πληρώνει το μίσθωμα, χωρίς ταυτοχρόνως να δηλώνει (η ίδια η λέξη, αυτή εκ του νομοτεχνικού νοήματός της) ότι η μίσθωση παραμένει εν ισχύ. Όμως, πολλές φορές βλέπω το λάθος σε δικόγραφα, να χρησιμοποιείται ο όρος «δυστροπία» ακόμη και σε αγωγές απόδοσης μισθίου κατόπιν καταγγελίας!!

== > Αντιλαμβάνεστε λοιπόν πώς μία μικρή λεξούλα (στην κυριολεξία!!) που γράφτηκε «κατά λάθος» (δηλαδή λόγω έλλειψης επαρκών γνώσεων και εμπειρίας ή λόγω απροσεξίας) σε κάποιο από τα δικόγραφά σας (είτε στην εξώδικο, είτε στην αίτηση διαταγής, είτε στην αγωγή, κτλ κτλ…), είναι ικανό κυριολεκτικά να καταστρέψει εκ βάθρων και αμετακλήτως την υπόθεσή σας!! Και στην πράξη να χαθούν ένα σωρό χρήματα και χρόνος…

 

Σας εφιστώ την προσοχή στο εξής: Οι ανωτέρω αναφερόμενες περιπτώσεις «λαθών»/«αβλεψιών», αποτελούν μόνον κάποια παραδείγματα, τα οποία ανέφερα επιλεκτικά, με στόχο να λάβει απλώς μία μικρή ιδέα ο αναγνώστης, για την πολυπλοκότητα του πεδίου των εξωστικών διαδικασιών… Το παρόν άρθρο (όπως και όλα τα άλλα του ιστοτόπου μου) δεν αποτελεί κάποιο είδος «μαθήματος», και σε κάθε περίπτωση δεν πρόκειται να παραθέσω στο διαδίκτυο έναν «κατάλογο» των πιο συνήθων λαθών ή παραλείψεων που θα πρέπει να αποφεύγονται: Αυτά – με πάσα ειλικρίνεια – ας μου επιτραπεί να τα κρατήσω αποκλειστικά προς όφελος των πελατών του γραφείου μου. Υπάρχουν δεκάδες ακόμη παρόμοια παραδείγματα που θα μπορούσα να παραθέσω εδώ, εάν είχα διάθεση να γράφω για δύο μέρες ακόμη, γεμίζοντας αρκετές σελίδες…. Και πάλι όμως, όλο και κάποιο παράδειγμα, κάποια υποπερίπτωση παραδείγματος, δεν θα αναφερόταν, καθότι είναι πραγματικά άπειρα τα ενδεχόμενα και οι απολήξεις που δυνητικά μπορεί να προκύψουν ακόμη και στις πιο «απλές» υποθέσεις…

 

 

2)  ΧΡΟΝΟΣ:

Η διαδικασία της αγωγής είναι ΠΟΛΥ χρονοβόρα και ακολουθείται κανονική ακροαματική διαδικασία, με δυνατότητα παράθεσης των εκατέρωθεν ισχυρισμών, με προσδιορισμό δικασίμου μετά από πολλούς μήνες (ή και πάνω από χρόνο), με απαίτηση επιπλέον χρονικού διαστήματος για την έκδοση της αποφάσεως, με την πρωτόδικη απόφαση να είναι δεκτική ενδίκων μέσων……

Αντιθέτως η διαδικασία της διαταγής είναι ΣΥΝΤΟΜΟΤΑΤΗ και δεν καλείται καν ο μισθωτής για να εκθέσει τις απόψεις του, ούτε και λαμβάνει πληροφόρηση για το εάν ο ιδιοκτήτης κατέθεσε ή όχι αίτηση εκδόσεως διαταγής (Βέβαια αρκετά πριν του κοινοποιηθεί η απόφαση, θα λάβει πρώτα την έγγραφη όχληση του ιδιοκτήτη, η οποία αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση πριν την κατάθεση της αίτησης).

Η αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου κατατίθεται στο αρμόδιο Δικαστήριο και μετά από πολύ λίγο χρόνο εκδίδεται η διαταγή. Όμως, θα πρέπει να γνωρίζεται πως εναντίον της διαταγής ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ανακοπή εντός συντόμου προθεσμίας. Η άσκηση της ανακοπής δύναται να εκτοξεύσει τη χρονική διάρκεια της όλης διαδικασίας, και μάλιστα σε τέτοιο βαθμό που μπορεί να καταστήσει τη διαδικασία της διαταγής (εν τέλει και εκ του αποτελέσματος) πολύ πιο χρονοβόρα από την αντίστοιχη της αγωγής. Για τον λόγο τούτον χρειάζεται ιδιαιτέρα προσοχή σε κάθε βήμα.

 

 

3)  ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ:

Η διαδικασία της αγωγής κοστίζει περισσότερο σε χρήμα, αφού (πέραν από την εξώδικο που στην πράξη κοινοποιείται) απαιτείται:

  • (α) κατάθεση ιδιαιτέρου δικογράφου αγωγής,
  • (β) και κατόπιν θα ακολουθήσει κανονική δικάσιμος, ήτοι ακροαματική διαδικασία σε δικαστική αίθουσα όπου θα παραστούν οι αντίδικοι, θα γίνει εξέταση μαρτύρων,
  • (γ) θα κατατεθούν επιπλέον τα δικόγραφα των «Προτάσεων»
  • (δ) και μετά από τρεις ημέρες θα κατατεθούν επιπλέον τα δικόγραφα της «Προσθήκης-αντίκρουσης» από αμφότερες τις πλευρές…
  • (ε) ίσως χρειαστεί να προσκομιστούν και ένορκες βεβαιώσεις με προηγούμενη υποχρεωτική κλήτευση του αντιδίκου…

 

Αντιθέτως η διαδικασία της διαταγής είναι αισθητά πιο οικονομική αφού κατά την οδό αυτή δεν θα υπάρξει ακροαματική διαδικασία, οπότε (ουσιαστικά) η όλη διαδικασία χωρίζεται σε μόλις τρία βήματα:

  • α) αυτό της εξωδίκου οχλήσεως,
  • β) αυτό της κατάθεσης της αίτησης,
  • γ) και αυτό της επίδοσης της αποφάσεως (η οποία επιδίδεται μαζί  με ένα επιπλέον δικόγραφο το οποίο ονομάζεται «επιταγή προς εκτέλεση»).

 

Όμως, ας μην ξεχνάμε, ότι στην περίπτωση ασκήσεως ανακοπής από τον μισθωτή, τότε τόσο το κόστος, όσο και ο χρόνος επίλυσης της υποθέσεως, μπορεί να πολλαπλασιαστούν, και να καταλήξει η οδός της διαταγής (στο τέλος) να στοιχήσει πολλαπλάσια τόσο σε χρόνο, όσο και σε χρήμα, από αυτά που θα είχε κοστίσει η οδός της αγωγής.
Για τον λόγο τούτον, είναι απαραίτητο η διαδικασία της διαταγής να εκκινείται εξ αρχής από έμπειρο στις μισθώσεις Δικηγόρο, ούτως ώστε να μην δίδονται δικονομικά  πατήματα στην αντίδικο πλευρά, τα οποία μπορεί μετά με επιτυχία να εκμεταλλευτεί εναντίον σας. Βεβαίως, γεγονός είναι ότι δικαίωμα ανακοπής έχει (θεωρητικώς και πρακτικώς) εν πάση περιπτώσει ο μισθωτής, αφού η ανακοπή αποτελεί τη μόνη του δυνατότητα για να αντιδράσει στη διαδικασία της διαταγής. Εξ’ άλλου, σύμφωνα και με το Σύνταγμα, όλοι θα πρέπει να έχουν δικαίωμα να εισακουστούν από το αρμόδιο Δικαστήριο, εάν το επιθυμούν.
Όμως, να είστε σίγουροι ότι η ορθότατη, η λεπτομερέστατη και η με γνώση σύνταξη τόσο της εξωδίκου, όσο και της αιτήσεως διαταγής, οι οποίες δεν θα δίνουν κανένα δικονομικό «πάτημα» στον μισθωτή, θα αποθαρρύνουν πλήρως τον αντίδικό σας από το να αντιδράσει… αφού αυτός δεν θα έχει ουδέν ουσιαστικό δικονομικό όπλο εναντίον σας, αντλημένο εκ των βημάτων σας [παρά μόνον τυχόν ουσιαστικές ενστάσεις, οι οποίες –ακόμη και αυτές, εν μέρει- μπορούν να προβλεφθούν (και να προληφθούν) από νωρίς, από έναν εξειδικευμένο Δικηγόρο επί των μισθωτικών διαφορών].

 

 

4)  ΕΚΤΕΛΕΣΤΟΤΗΤΑ:

Η απόφαση της εξώσεως επί αγωγής, για να μπορέσει να εκτελεστεί, θα πρέπει πρώτα να καταστεί τελεσίδικη (άλλως να κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή.).

Αντιθέτως η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου αποτελεί εκτελεστό τίτλο! Εκτελείται σχεδόν ΑΜΕΣΑ (μετά από την πάροδο 20 ημερών).

 

 


Για να ενημερωθείτε για το σκεπτικό που (θα πρέπει να) ακολουθείται κάθε φορά, για την επιλογή της καλύτερης εξωστικής διαδικασίας διαβάστε το επόμενο άρθρο, περί της επιλογής της βέλτιστης εξωστικής μεθόδου.

Για να λάβετε μία εικόνα των βημάτων εκάστης διαδικασίας, κάνει κλικ εδώ για την «έξωση express» (=διαταγή) και εδώ για την αγωγή έξωσης.

Τέλος, για να λάβετε γνώση για το πώς ο μισθωτής μπορεί να αντιδράσει έναντι των εξωστικών διαδικασιών κάντε κλικ εδώ –> Οι τρόποι άμυνας του μισθωτή.

 

 

Επιστροφή στην κορυφή