Όπως προηγουμένως αναφέρθηκε, αντικείμενο της παρούσας ανάλυσης, θα αποτελέσουν αποκλειστικά οι διαδικασίες εξώσεως ΛΟΓΩ (= ήτοι έχοντας ως νόμιμη βάση) καθυστέρησης στην πληρωμή των μισθωμάτων.
Δηλαδή οι διαδικασίες έξωσης λόγω ΟΦΕΙΛΩΝ (= οφειλών προερχόμενων από απλήρωτα μισθώματα, καθώς και από απλήρωτα –κατά περίπτωση και υπό προϋποθέσεις- κοινόχρηστα και λογαριασμούς ΔΕΚΟ).
Με πολύ απλά λόγια, στα άρθρα που ακολουθούν, θα αναλύσουμε τις δύο διαδικασίες έξωσης που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να εξωθεί ο μισθωτής (=ενοικιαστής) που δεν πληρώνει τα μισθώματα (=ενοίκια) στην ώρα του.
ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΕΤΕ
είτε είστε εκμισθωτής (ιδιοκτήτης), είτε είστε μισθωτής (ενοικιαστής) σε περίπτωση μη καταβολής των μισθωμάτων (ενοικίων) :
Ποιες είναι οι υπάρχουσες δικονομικές δυνατότητες έξωσης του κακοπληρωτή μισθωτή;
Δύο είναι τα όπλα του εκμισθωτή για να επιτύχει την έξωση του μισθωτή που καθυστερεί και δεν πληρώνει τα οφειλόμενα μισθώματα:
- Η αγωγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου (δηλαδή η «αγωγή εξώσεως»).
- Η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου (δηλαδή η αίτηση για «διαταγή εξώσεως»): Η διαδικασία αυτή είναι ευρέως γνωστή και ως «έξωση express».
Εισαγωγικώς:
¶ ¶ ¶ Η «αγωγή» είναι πολύ πιο χρονοβόρα και αρκετά πιο κοστοβόρος διαδικασία από τη διαταγή. Αντιθέτως, η «διαταγή» (=«έξωση express») μπορεί να παράσχει πολύ γρήγορο αποτέλεσμα και μάλιστα με πολύ λιγότερα χρήματα: ΑΡΚΕΙ η οδός της διαταγής να μπορεί να ακολουθηθεί μετά βεβαιότητας αποτελέσματος και ΑΡΚΕΙ να μην γίνει ουδέν λάθος/αβλεψία/παράλειψη από τον Δικηγόρο σας.
—> Η διαταγή, αν και –αφενός- είναι (πράγματι) πιο οικονομική και σύντομη από την αγωγή, αφετέρου είναι πολύ πιο «ευαίσθητη» και απαιτητική απ’ ότι η αγωγή, όσον αφορά την προσοχή στη λεπτομέρεια και την με ευλάβεια τήρηση της δικονομίας.
Αν γίνει κάποιο μικρό -αλλά ουσιώδες- λάθος (είτε κατά το πρώιμο στάδιο της εξωδίκου οχλήσεως, είτε αργότερα), τότε το αποτέλεσμα μπορεί να είναι:
- Είτε η απόρριψη από το Δικαστήριο της σχετικής αιτήσεως: αυτό σημαίνει ότι στην καλύτερη περίπτωση χάνονται ανεπιστρεπτί α) τα αντίστοιχα δικαστικά έξοδα (χρήμα) και β) περίπου 2 μήνες χονδρικώς.
- Είτε ακόμη και η περιπλοκή της υποθέσεως σε τέτοιον βαθμό όπου –με απλά λόγια- μπορεί στην πράξη να δείτε τον μισθωτή να παραμένει εντός του ακινήτου σας για αδιευκρίνιστα μεγάλο χρονικό διάστημα (ήτοι ίσως και πάνω από ένα έτος) χωρίς να σας καταβάλλει ούτε ένα Ευρώ για μισθώματα.
- Υπάρχουν δε και περιπτώσεις, όπου –λόγω σωρείας νομικών σφαλμάτων- μπορεί να προκύψει δημιουργία τέτοια γενικής περιπλοκής της υποθέσεως, ώστε να καθίσταται αδύνατη οποιαδήποτε έξωση. Όλα βεβαίως εξαρτώνται και από τον ανάλογο χειρισμό που θα κάνει και η αντίδικος πλευρά και κατά πόσο θα εκμεταλλευτεί ευστόχως όλες τις δικονομικές (ή ουσιαστικού δικαίου) αβλεψίες και λάθη της πλευράς σας.
—> Ασφαλώς τα ίδια ισχύουν και για την οδό της αγωγής, από την άποψη ότι αν υπάρξουν παραλείψεις ή σφάλματα, τότε ίσως βρεθείτε στη θέση μετά από μήνες [δηλ. κατά την ημέρα της πολυπόθητης δικασίμου της αγωγής], να ακούσετε από τα χείλη του Δικαστή ότι όλη η διαδικασία δεν είναι έγκυρη επειδή δεν έχει π.χ. τηρηθεί ορθώς η προδικασία ή επειδή λείπει κάποιο απαραίτητο -επί του δικογράφου της αγωγής- αποτυπωμένο στοιχείο (το οποίο δεν μπορεί να «θεραπευτεί» αργότερα με τις προτάσεις), ή….ή….
Παραδείγματος χάριν: Αν ήδη από το στάδιο της εξωδίκου καταγγελίας της μισθώσεως (δηλαδή πολλούς μήνες πριν από την ημέρα της δικασίμου), η καταγγελία δεν έχει γίνει «ως δικονομικώς ή ουσιαστικώς είθισται», τότε όλη η διαδικασία κατ’ ουσίαν θα ακυρωθεί από το Δικαστήριο.
Θα προτιμούσα να μην παραθέσω, στο παρόν άρθρο, παραδείγματα για το πώς είθισται να γίνει μία καταγγελία μισθώσεως ούτως ώστε να μην πάσχει: Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που αναγνώστες της ιστοσελίδας μου, θεωρούν ότι τα παραδείγματα που αναφέρω ενίοτε στον παρόν ιστότοπο, καλύπτουν όλες τις περιπτώσεις του εκάστοτε πραγματευόμενου ζητήματος. Σας διαβεβαιώ όμως ότι είναι απλά παραδείγματα που τα μνημονεύω μόνον ως μικρά επιβοηθητικά κατανόησης (άλλωστε, ως επί το πλείστον, ρητώς τα αναφέρω ως τέτοια), ήτοι καλύπτουν μόνον το 1 (ή το 5;;) τοις εκατό του συνόλου των ενδεχόμενων παραμέτρων που μπορεί να παρουσιάσει η εκάστοτε υπόθεση. Και ασφαλώς πιο εξεζητημένες γνώσεις μου, επ’ ουδενί δεν θα τις εξέθετα αφειδώς στο διαδίκτυο… Εν πάση περιπτώσει όμως, γεγονός είναι ότι θα ήτο φύσει αδύνατον η παράθεση –δια του παρόντος μέσου- ενός συνόλου γνώσεων, εμπειρίας και εξειδίκευσης επί των μισθώσεων. Εξ’ άλλου ουδεμία τέτοια επιθυμία ή σκοπός υπάρχει: τα παρόντα άρθρα έχουν ως μοναδικό στόχο, την προσφορά απλών και βασικών γνώσεων («μπούσουλας») επί των θεμάτων που πραγματεύονται.
Για να επανέλθουμε, ας δώσω όμως (πάρα ταύτα) ένα μικρό παράδειγμα άκυρης καταγγελίας μισθώσεως:
«Καταγγελία κατά την οποία αμελήθηκε να γίνει κοινοποίησή της και στη σύζυγο του εναγομένου»: Αποτέλεσμα μετά από μήνες;;; == > Χαιρετίσματα….. δεν διορθώνεται με τίποτα! Όλη η διαδικασία ακυρώνεται αυτόματα και όλα τα χρήματα και ο χρόνος που έχουν περάσει χάνονται ανεπιστρεπτί. Τελεία και παύλα.
Άλλο παράδειγμα; «Καταγγελία στην οποία έχει “αμεληθεί” να γίνει (εντός του σωστού δικογράφου και στον σωστό χρόνο) ο προ-ορισμός των εξόδων καταγγελίας: και αυτό με τον δικονομικώς ορθό τρόπο»: Η αλήθεια είναι ότι η -εκ του Νόμου- υποχρέωση προκαθορισμού των εξόδων καταγγελίας, ούτως ώστε να είναι απολύτως έγκυρη η ίδια η «καταγγελία», είναι μία δικονομική υπό-λεπτομέρεια που δεν είναι ευρέως γνωστή. Αποτέλεσμα; == > Στην κρίση του Δικαστή…. εξ’ άλλου πάντα παίζει ρόλο και η παράμετρος της τύχης, σε συνάρτηση και με το πώς θα χειριστεί την εκάστοτε παράλειψη και η αντίδικος πλευρά!!
Άλλο παράδειγμα; Αμέτρητα ακόμη… ασφαλώς αδύνατον να αναφερθούν περισσότερα εδώ. Η ουσία είναι ότι δεν είναι λίγες οι φορές που έχουν πέσει στα χέρια μου τέτοιου είδους δικόγραφα με ελλείψεις τόσο σημαντικές: Και αυτό είναι απολύτως λογικό: Η δικονομία και οι αμέτρητοι παράμετροι των μισθωτικών διαφορών απαιτούν και την ανάλογη εξειδίκευση. Αδύνατον, άνευ εξειδικεύσεως, η ορθή πραγμάτευση και δρομολόγηση μίας μισθωτικής διαφοράς, καθώς και των περιπλοκών που μπορούν να υποκρύπτονται σε αυτήν. Το ίδιο ασφαλώς ισχύει και για όλους τους τομείς του δικαίου, είτε αυτό ονομάζεται οικογενειακό δίκαιο, είτε κληρονομικό, είτε δίκαιο των συμβάσεων, είτε εργατικό, είτε φορολογικό, κτλ κτλ, κτλ…
¶ ¶ ¶ Αυτές οι δύο διαδικασίες αφορούν ΚΑΙ τις μισθώσεις κατοικίας ΚΑΙ τις επαγγελματικές μισθώσεις.
Δηλαδή είτε πρόκειται για μίσθωση κατοικίας, είτε για μίσθωση επαγγελματικής στέγης, από τη στιγμή που οφείλονται μισθώματα, τότε η διαδικασίες είναι -κατ’ ουσίαν- οι ίδιες.
== > Επομένως όσα παρατίθενται στα παρόντα άρθρα αφορούν ΟΛΟΥΣ τους τύπους των μισθώσεων. Και είναι αρκετά για να σας δώσουν μία ιδέα επί των διαδικασιών έξωσης, είτε είστε εκμισθωτής/ιδιοκτήτης διαμερίσματος, είτε καταστήματος.
Η μόνες διαφορές που υπάρχουν, είναι διαφορές που αφορούν τη σύνταξη των δικογράφων (και την τήρηση ορισμένων συγκεκριμένων τύπων), απαιτούμενες από τη δικονομία και τη Νομολογία. Αυτές οι διαφορές, δεν υπάρχει λόγος να αναφερθούν εδώ, αφού αποτελούν καθαρά «τεχνικές» λεπτομέρειες, που –εν τέλει- είναι δουλειά και υποχρέωση του Δικηγόρου σας να γνωρίζει απταίστως, ούτως ώστε να δρομολογήσει την υπόθεσή σας με ασφάλεια.
¶ ¶ ¶ Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι και με τις δύο διαδικασίες, ο εκμισθωτής έχει τη δυνατότητα να αιτηθεί στο αρμόδιο Δικαστήριο, όχι μόνον την έξωση, αλλά επιπλέον ΚΑΙ την καταδίκη του μισθωτή στην καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων (καθώς και κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας και τελών). Δηλαδή εκτός από την «απόφαση εξώσεως» (που εκδίδεται επί «αγωγής») ή την «διαταγή εξώσεως» (που εκδίδεται επί «αιτήσεως διαταγής»), μπορεί να επιτευχθεί ταυτοχρόνως και η έκδοση «αποφάσεως πληρωμής» (που θα εκδοθεί επί «αγωγής») ή η έκδοση και «διαταγής πληρωμής» (που θα εκδοθεί επί «αιτήσεως διαταγής»):
Επί τούτων θα πρέπει ο Δικηγόρος σας να αποφασίσει και να ενεργήσει έγκαιρα λαμβάνοντας υπ’ όψιν τις ιδιαιτερότητες της κάθε υποθέσεως: Παραδείγματος χάριν, θα πρέπει ταυτοχρόνως να λαμβάνονται υπ’ όψιν:
- Αν υπάρχει ή όχι αντικείμενο εκτελέσεως, ούτως ώστε να μπορεί να τελεσφορήσει μία ενδεχόμενη αναγκαστική εκτέλεση.
- Κατά πόσο επειγόμεθα να εκδοθεί η απόφαση και να εξωθεί ο μισθωτής.
- Ποιος είναι ο πρώτιστος στόχος: η έξωση αυτή καθεαυτή ή η πληρωμή των οφειλομένων;;
- Αν, π.χ. στην προκειμένη περίπτωση, η προσπάθεια ταυτόχρονης επίτευξης δύο στόχων (ήτοι απόφαση έξωσης και -συγχρόνως- απόφαση πληρωμής οφειλομένων) μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα ή να καθυστερήσει την ευόδωση του πρώτιστου στόχου της εξώσεως…. κτλ κτλ… Υπάρχουν περιπτώσεις όπου λόγω των in concreto παραμέτρων της υποθέσεως, η ταυτόχρονη επιδίωξη διαταγής πληρωμής μαζί με διαταγή εξώσεως, μπορεί να οδηγήσει στην εξ’ ολοκλήρου απόρριψη της αιτήσεως από το Δικαστήριο: Αυτές τις περιπτώσεις θα πρέπει ο Δικηγόρος σας να έχει την ικανότητα να τις αναγνωρίσει από πριν και να σας πληροφορήσει επαρκώς, ειδάλλως θα χαθεί χρόνος και χρήμα.
- Θα πρέπει επιπλέον να ληφθεί υπ’ όψιν και ένα πλήθος ιδιαιτέρων συντελεστών που εμπεριέχονται (ή που δύνανται να εμφανιστούν κατά την εξέλιξη της υποθέσεως) στις μισθωτικές διαφορές, μερικοί εκ των οποίων μπορεί να κρίνει ο Δικηγόρος σας (αναλόγως και της εμπειρίας του, όχι μόνον επί της μισθωτικής Νομολογίας, αλλά και επί της πρακτικής των Δικαστηρίων) ότι θα θέσουν σε κίνδυνο (ή θα μειώσουν) τη βεβαιότητα της έκδοσης εξωστικής αποφάσεως από τον αρμόδιο Δικαστή: υπάρχουν φορές που καθίσταται (για πολλούς λόγους, είτε πρακτικούς, είτε νομοτεχνικούς) εμφανώς προτιμότερο να ζητείται μόνον η έξωση.
== > Εν πάση περιπτώσει, όλα τα ανωτέρω θα πρέπει να αποφασιστούν από εσάς σε συνεργασία με τον πληρεξούσιο Δικηγόρο σας, στο γόνιμο χρονικό διάστημα, δηλαδή εξ αρχής. Ούτως ώστε να συμπεριληφθεί το ανάλογο αίτημα (καταβολής των οφειλών) στο δικόγραφο της εξώσεως (είτε πρόκειται για «αγωγή», είτε για «διαταγή»). Και αυτό μάλιστα, είναι απαραίτητο να δρομολογηθεί από ακόμα πιο νωρίς: Ήτοι από το στάδιο της εξωδίκου όπου θα πρέπει να προετοιμαστεί κατάλληλα το (δικονομικό) έδαφος: Αν δεν γίνει ορθή νομοτεχνικώς σύνταξη της εξωδίκου (δεν θα αναφέρω ασφαλώς εδώ τα απαραίτητα στοιχεία σύνταξης, ούτε και αυτά που ΔΕΝ πρέπει να αναγράφονται κατά περίσταση), μετά δεν θα μπορείτε να αιτηθείτε τα ποσά με το δικόγραφο της έξωσης, και αν το κάνετε θα απορριφθεί από το Δικαστήριο η αγωγή σας (ή η αίτηση διαταγής)!
Όλα αυτά για να γλυτώσετε χρήματα και χρόνο: Αν γίνουν όλα μαζί -και γίνουν και με τον σωστό τρόπο-, τότε η επιπλέον οικονομική επιβάρυνση (τόσο τα δικαστικά έξοδα, όσο και η αμοιβή του Δικηγόρου σας) θα είναι σχεδόν μηδαμινή. Στην περίπτωση που δεν γίνουν, εξ’ αρχής, οι ανάλογες ενέργειες (δηλαδή στην περίπτωση που δεν συμπεριληφθούν τα απαραίτητα δικονομικά στοιχεία και αιτήματα στα ανάλογα δικόγραφα, και μάλιστα με την απαιτούμενη επιδεξιότητα), τότε θα βρεθείτε στην δυσάρεστη θέση να πρέπει να αρχίσετε εντελώς καινούργια διαδικασία για την καταδίκη του μισθωτή/ενοικιαστή στην πληρωμή των οφειλομένων.
Βεβαίως, όπως προανέφερα, υπάρχουν περιπτώσεις που είναι πιο πρόσφορο να δρομολογηθεί η έξωση και μόνον αυτή. Όπως και υπάρχουν περιπτώσεις που είναι πιο συμφέρον, από πολλές απόψεις, να ακολουθηθούν διαφορετικές διαδικασίες, άλλη για την έξωση και άλλη για τις οφειλές: Όλα εξαρτώνται από την εκάστοτε υπόθεση και τις ιδιαιτερότητές της, και ο πρώτιστος γνώμονας του Δικηγόρου σας θα πρέπει να είναι η αποτελεσματικότητα, ήτοι η όσον το δυνατόν μεγαλύτερη βεβαιότητα ως προς την επίτευξη της έκδοσης της επιθυμητής δικαστικής απόφασης.
Για να ενημερωθείτε για τις βασικές διαφορές μεταξύ αγωγής και διαταγής, κάντε κλικ εδώ — > Σύγκριση των δύο μεθόδων
Για να ενημερωθείτε για τον ορθό τρόπο και για το σκεπτικό επιλογής της πλέον πρόσφορης (μεταξύ των δύο) διαδικασίας, κάντε κλικ εδώ — > Επιλογή βέλτιστης μεθόδου
Για να ενημερωθείτε για την διαδικασία τόσο της διαταγής, όσο και της διαταγής, κάντε κλικ εδώ — > «Έξωση express»: διαδικασία και εδώ —> «Αγωγή εξώσεως»: διαδικασία, αντιστοίχως.
Τέλος, για να ενημερωθείτε για τις δυνατότητες που παρέχονται στον μισθωτή από το ελληνικό δίκαιο για να αμυνθεί (τόσο επί «αγωγής», όσο και επί «διαταγής»), κάντε κλικ εδώ — > Οι τρόποι άμυνας του μισθωτή
Πρέπει να γνωρίζετε ότι υπάρχουν και άλλοι λόγοι και τρόποι έξωσης του μισθωτή, ανεξαρτήτως από το αν αυτός είναι τυπικός ή όχι στην πληρωμή των μισθωμάτων. Αυτό επιτυγχάνεται ασφαλώς με τις ανάλογες δικονομικές διαδικασίες, η ανάλυση των οποίων όμως δεν αποτελεί αντικείμενο του παρόντος άρθρου, καθώς και των άρθρων που ακολουθούν, τα οποία πραγματεύονται αποκλειστικά το φλέγον ζήτημα της εξώσεως λόγω μη καταβολής των μισθωμάτων.