Μισθωτήριο κατοικίας

 



Αστική μίσθωση
(=μίσθωση κατοικίας)
και συμβουλές.



 

 

ΕΓΓΡΑΦΟ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟ:  Προσέξτε τι υπογράφετε!

 

Το συνήθειο που έχουμε, όποτε θέλουμε να εκμισθώσουμε το ακίνητό μας, απλά να τρέχουμε στο περίπτερο και να αγοράζουμε ένα από τα (παρωχημένα πλέον) χιλιάδες φωτοτυπημένα μισθωτήρια που κυκλοφορούν στο εμπόριο, μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να έχει ως αποτέλεσμα να ζημιωθούμε αργότερα και σε χρόνο και σε χρήμα. Ο Νόμος έχει αλλάξει και μερικές από τις ρήτρες που υπάρχουν σε αυτές τις copy-paste συμβάσεις μπορούν να αποβούν εναντίον σας, αφού ούτε οι συμβάσεις αυτές είναι επικαιροποιημένες, ούτε και είναι δυνατόν να ανταπεξέλθουν σε όλες τις in concreto περιπτώσεις.
Το ίδιο ισχύει ασφαλώς και για τα υποδείγματα μισθωτηρίων που κυκλοφορούν ελευθέρως στο internet, αφού πρόκειται κατ’ ουσίαν για επικίνδυνα πρόχειρα συντεταγμένα έγγραφα, τα οποία πολλές φορές (αν και εκ πρώτης όψεως ίσως φαντάζουν καλύτερα από αυτά που κυκλοφορούν στα χαρτοπωλεία), στην πραγματικότητα -στη μεγάλη τους πλειοψηφία- μπορεί να αποδειχθούν πολύ πιο επισφαλή από ένα «απλοϊκό» μισθωτήριο αγορασμένο από ένα περίπτερο: Αυτό, λόγω αφενός της ιδιαίτερης προχειρότητας με την οποία έχουν συνταχθεί, και αφετέρου λόγω της ατυχούς «προσπάθειας» που γίνεται από τους (άσχετους –ή μη ιδιαιτέρως σχετικούς- ως επί το πλείστον) εκδότες τους να αποτυπώσουν σε αυτά μία κάποια –τάχα-  «εξειδίκευση».
′Η αλλιώς, σε ελάχιστες περιπτώσεις (κατά το καλύτερο σενάριο), παρατίθενται στο διαδίκτυο στην πλέον απλοποιημένη μορφή τους (λογικότατο….)… Σε τέτοιο βαθμό μάλιστα, που μία ενδεχόμενη «ερμηνεία» τους από το αρμόδιο Δικαστήριο (σε περίπτωση αντιδικίας) θα οδηγήσει, σχεδόν μετά βεβαιότητας, σε αντίθετα αποτελέσματα από αυτά που «νομίζαμε» ότι είχαμε υπογράψει…
′Η (ακόμη πιο σύνηθες), θα δούμε να εφαρμόζονται εναντίον μας, διατάξεις που επειδή δεν είχαμε υπογράψει νομίζαμε ότι δεν θα εφαρμοστούν: Όμως, κατά την ερμηνεία ενός μισθωτηρίου, η ύπαρξη και υπογραφή μίας α΄ συγκεκριμένης και «εξειδικευμένης» ρήτρας, μπορεί να έχει ως «αυτόματη συνέπεια» την παράλληλη εφαρμογή και θέση σε ισχύ και μίας β΄ δυσμενέστατης «εξειδικευμένης ρήτρας», ασχέτως αν αυτή η β΄ ρήτρα έχει αποτυπωθεί ή όχι ρητώς στο έγγραφο μισθωτήριο… Εν πάση περιπτώσει, ας μην πλατειάσουμε περαιτέρω…

 

Το βέβαιο είναι ότι σε όλες αυτές τις περιπτώσεις (είτε μιλάμε για κάποιο μισθωτήριο από το διαδίκτυο, είτε για ένα μισθωτήριο από το περίπτερο/χαρτοπωλείο), πρόκειται πάντοτε είτε για παρωχημένα, είτε για προχειρότατα έγγραφα που κυκλοφορούν απαράλλακτα εδώ και δεκαετίες [ή μερικώς τροποποιημένα…. και πολλές φορές μάλιστα τροποποιημένα προς το χείριστο.…]. Τα οποία επ’ ουδενί δεν μπορούν να καλύψουν τα δικαιώματα και συμφέροντά σας.
Τουναντίον, πιο πιθανόν είναι ακόμη και να τα βλάψουν: Υπάρχουν μάλιστα συγκεκριμένα άρθρα, που στερεότυπα επαναλαμβάνονται σε όλα αυτά τα «μισθωτήρια» (ο Θεός να τα κάνει…), των οποίων οι συνέπειες μπορεί να είναι δυσμενέστατες για αυτούς των οποίων ο αντίδικος θα εκμεταλλευτεί την υπογραφή και – άρα – αποδοχή τους. Αν ο κακοπληρωτής μισθωτής σας, ανατρέξει στη βοήθεια έμπειρου Δικηγόρου με ένα τέτοιο ιδιωτικό συμφωνητικό στο χέρι, τότε υπάρχει περίπτωση να τρίβετε τα μάτια σας από τις δυσμενείς εξελίξεις που μπορεί να έχουν τα πράγματα για εσάς.

 

Για να μην πλατειάσω ιδιαιτέρως επί του θέματος, θα αναφέρω δύο (2) πολύ απλά παραδείγματα μισθωτικών διαφορών, όπου ένα ατελές ή πρόχειρο μισθωτήριο είχε ως αποτέλεσμα:

  • Ο μισθωτής να παραμένει στο ακίνητο για 1,5 έτος και να μην πληρώνει ούτε ένα Ευρώ. Και ο ιδιοκτήτης να ΜΗΝ μπορεί να τον διώξει. Πρόκειται για αληθινό παράδειγμα:
    Ας υποθέσουμε ότι έχει υπογραφεί μισθωτήριο από το περίπτερο… Ο μισθωτής αποφασίζει να σταματήσει να πληρώνει το μίσθωμα. Ο μισθωτής ανατρέχει στην βοήθεια εξειδικευμένου επί των μισθώσεων Δικηγόρο. Ο μισθωτής σταματάει να καταβάλει το μίσθωμα λόγω ύπαρξης «φθορών» συγκεκριμένου τύπου εντός του μισθίου. Προβαίνει σε ορθή και προσεκτική προδικασία και δρομολόγηση επί τούτων, δια του πληρεξουσίου Δικηγόρου του (Δεν πρόκειται να αναλύσω περαιτέρω, ούτε και να παραθέσω στο διαδίκτυο εξειδικευμένες γνώσεις). Ο αντίδικός του (ήτοι ο ιδιοκτήτης) προβαίνει σε έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και διαταγής πληρωμής. Ο εξειδικευμένος Δικηγόρος του μισθωτή καταθέτει λεπτομερέστατη ανακοπή και ασφαλιστικά μέτρα… Για να μην μακρηγορούμε… Ο μισθωτής παρέμεινε στο ακίνητο επί 1,5 έτος (έως ότου εκδικάστηκε η ανακοπή δηλαδή) χωρίς να πληρώνει ούτε ένα Ευρώ! Και μετά έφυγε σαν κύριος.
    Γιατί συνέβη αυτό;;  Επειδή πολύ απλά, ο μισθωτής έχει πράγματι αναγνωρισμένο εκ του νόμου (!!) δικαίωμα να μην καταβάλει μίσθωμα για ορισμένους συγκεκριμένους λόγους εάν και εφόσον γίνει (i) ορθή ουσιαστική χρήση (ii) και επιμελής δικονομική δρομολόγηση αυτών των «λόγων». [Προσοχή: Η παρούσα ανάλυση είναι πολύ απλοποιημένη, για λόγους οικονομίας λόγου, αφού οποιαδήποτε εκτενής νομική ανάλυση θα ήτο αδόκιμη δια του παρόντος μέσου.]
    Ο μόνος τρόπος για να απολέσει (ή για να αποδυναμωθεί, για να είμαστε πιο σαφής) κάποιος μισθωτής το προαναφερόμενο δικαίωμα, είναι συγκεκριμένη ρήτρα που θα έπρεπε να είχε προβλεφθεί στο μισθωτήριο!!  Και θα έπρεπε να είχε προβλεφθεί με συγκεκριμένο τρόπο!

 

  • Άλλο παράδειγμα, εξ ‘ ίσου αληθινό: Το ίδιο περίπου με το ανωτέρω. Στην περίπτωση αυτήν όμως, ο Δικηγόρος του μισθωτή δεν είχε προβεί στην απαραίτητη προδικασία προ της καταθέσεως οποιασδήποτε ανακοπής:
    Αποτέλεσμα: ==> Και πάλι ο μισθωτής παρέμεινε αρκετό καιρό εντός του μισθίου χωρίς να καταβάλει απολύτως τίποτα. Όμως στην περίπτωση αυτήν, στο τέλος εκδόθηκε διαταγή πληρωμής εναντίον του μισθωτή για το σύνολο των οφειλών του (ήτοι για όλες τις οφειλές του, συμπεριλαμβανομένων και αυτών έως την ημέρα που αποχώρησε από το διαμέρισμα). Όμως…. στην πράξη: «ουκ αν λάβοις παρά του μη έχοντος»… Ο μισθωτής ήταν παντελώς αφερέγγυος, οπότε η διαταγή πληρωμής ουδέποτε εκτελέστηκε εναντίον του… εκτελέστηκε μόνον το σκέλος της διαταγής εξώσεως… Γιατί αυτό;; Επειδή πολύ απλά το μισθωτήριο που είχε υπογραφεί πριν από δύο χρόνια, ήταν μία τρισέλιδη αστειότητα, που άφηνε -προς όφελος του μισθωτή- ορθάνοιχτες δικονομικές πόρτες και παράθυρα…

 

 

Είστε ιδιοκτήτης και θεωρείτε, ίσως, ότι τα ανωτέρω παραδείγματα είναι «τραβηγμένα από τα μαλλιά»;;; Αυτό ίσως σταματήσετε να το πιστεύετε, εάν ο μισθωτής σας ανατρέξει στον κατάλληλο Δικηγόρο, και εάν δεν πληρούνται και οι όροι της μίσθωσης εκ μέρους σας… Οι «όροι της μίσθωσης» όπως ασφαλώς αυτοί προβλέπονται από το μισθωτήριο… Μμμ… το μισθωτήριο όμως το βρήκατε στο διαδίκτυο;;… Επομένως – για την περίπτωση σας –  ισχύουν οι όροι της μίσθωσης όπως αυτοί ΔΕΝ προβλέπονται από το μισθωτήριο….;-) Ο νοών νοείτω.

 

ΠΡΟΣΟΧΗ: Τα ανωτέρω ήταν απλώς δύο (απλοϊκά παρατιθέμενα) ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ, που αναφέρονταν στις συνέπειες της έλλειψης μίας και μόνον συγκεκριμένης ρήτρας του μισθωτηρίου. Υπάρχουν εκατοντάδες  άλλα παραδείγματα που με ευκολία θα μπορούσαν να παρατεθούν εδώ, όπως και οι αντίστοιχες εκατοντάδες ρήτρες που θα μπορούσαν να τα αποτρέψουν, εάν είχαν προβλεφθεί σε ένα λεπτομερές μισθωτήριο, πλήρους προστασίας του ιδιοκτήτη.

Αντιστοίχως, υπάρχουν πολλές ρήτρες/προβλέψεις οι οποίες, εάν εγκύρως συμπεριληφθούν σε ένα μισθωτήριο, μπορούν είτε να προστατέψουν και να πολλαπλασιάσουν, είτε να βλάψουν τα δικαιώματα του μισθωτή.

 


Στο σημείο αυτό, μνεία γίνεται ότι: Όταν μιλάμε για μίσθωση κατοικίας, ο κανόνας είναι ότι ένα εξειδικευμένο και σωστό μισθωτήριο θα προστατέψει κυρίως τον ιδιοκτήτη/εκμισθωτή. [Ασφαλώς αυτό αντιστρέφεται, εάν μόνον ο μισθωτής της κατοικίας ανατρέξει σε νομική αρωγή για τη σύνταξη του μισθωτηρίου, ενώ ο εκμισθωτής αφελώς δεν κάνει το ίδιο….]

′Ομως, όταν μιλάμε για επαγγελματική μίσθωση, τότε ένα εξειδικευμένο και λεπτομερέστατο μισθωτήριο είναι ΕΞ ΙΣΟΥ απαραίτητο ΚΑΙ για τις δύο πλευρές, ήτοι και για τον εκμισθωτή και για τον μισθωτή: Σε τέτοιον βαθμό που η πλευρά που δεν θα φροντίσει να αντιπροσωπευτεί επαρκώς κατά τη σύνταξη και υπογραφή του μισθωτηρίου, κινδυνεύει να βρεθεί εντελώς απογυμνωμένη από τα δικαιώματά της. Αυτό λόγω της πλήρους απελευθέρωσης των επαγγελματικών μισθώσεων από το έτος 2014 κι έπειτα. [Περί του καθεστώτος των επαγγελματικών μισθώσεων και επαγγελματικών μισθωτηρίων, κάντε κλικ εδώ –> Μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης.]

 

Εν πάση περιπτώσει και εν κατακλείδι: Στις μισθώσεις κατοικίας: Ιδίως εάν είστε ιδιοκτήτης διαμερίσματος/σπιτιού, και επιθυμείτε να το εκμισθώσετε, συνίσταται να προμηθεύεστε ένα εξειδικευμένο και λεπτομερές μισθωτήριο, ειδικά συντεταγμένο για τις ανάγκες της συγκεκριμένης μισθώσεως και του συγκεκριμένου διαμερίσματος «στα μέτρα σας». Να είστε βέβαιοι  ότι το κόστος του θα είναι μηδαμινό, σε σχέση με την προστασία που θα σας παράσχει σε περίπτωση ανώμαλης εξέλιξης της ενοχής (=μίσθωσης), ήτοι σε περίπτωση κακόβουλου ή κακοπληρωτή μισθωτή.

 

Επιστροφή στην κορυφή