Νέος νόμος και συμβουλές:
Προ του έτους 2014, ήταν το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995 αυτό που διείπε πλήρως και αυστηρώς τις επαγγελματικές μισθώσεις, παρέχοντας ικανοποιητική προστασία στα δικαιώματα, τόσο του εκμισθωτή, όσο και του μισθωτή μίας επαγγελματικής μισθώσεως.
Ο νέος νόμος 4242/2014 άλλαξε εκ των θεμελίων το πεδίο των επαγγελματικών μισθώσεων, με την πλήρη απελευθέρωσή τους. Ο νόμος 4242/2014 κατήργησε σχεδόν εξ ολοκλήρου το π.δ. 34/1995. Πλέον, οι επαγγελματικές μισθώσεις δεν τυγχάνουν ουδεμίας ιδιαίτερης επιπρόσθετης προστασίας (με εξαίρεση ορισμένων μόνον διατάξεων –άνευ μεγάλης σημασίας- του π.δ. 34/1995 που εξακολουθούν να ισχύουν).
Πράγμα το οποίο σημαίνει ότι, πλέον:
- ούτε η ακίνητη περιουσία του εκμισθωτή, καθώς και τα δικαιώματά του, προστατεύονται από ένα συγκεκριμενοποιημένο και ρητό κανονιστικό πλαίσιο, όταν αυτός αποφασίζει να την μισθώσει για επαγγελματική στέγη….
- ούτε η επένδυση και η επιχείρηση του μισθωτή προστατεύονται από ρητούς κανόνες προστασίας, κανόνες οι οποίοι εάν ίσχυαν θα μπορούσαν -σε πλειάδα περιπτώσεων- να σώσουν τον ίδιον και την επιχείρησή του.
Πλέον οι εμπορικές μισθώσεις έχουν απελευθερωθεί πλήρως και ουδεμία ιδιαίτερη προστασία προβλέπεται, ούτε για τον εκμισθωτή, ούτε για τον μισθωτή. Η μελλοντική μισθωτική τους σχέση θα διέπεται από τα όσα μεταξύ τους οι δύο πλευρές συμφωνήσουν κατά τη σύνταξη του συμφωνητικού μισθώσεως!
ΕΠΟΜΕΝΩΣ: Στις επαγγελματικές μισθώσεις είναι ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΗ η σύνταξη εξειδικευμένου και λεπτομερούς μισθωτηρίου αν θέλετε να προστατευτείτε, είτε είστε εκμισθωτής/ιδιοκτήτης, είτε μισθωτής.
ΠΡΟΣΟΧΗ:
Δεν θα πρέπει να συγχέεται η επαγγελματική μίσθωση, με τη μίσθωση κατοικίας:
Το ζήτημα των επαγγελματικών μισθώσεων είναι πολύ σύνθετο και ανεξάντλητο, ούτως ώστε να μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο πραγμάτευσης (έστω γενικόλογης) και αναλύσεως δια του παρόντος άρθρου… Διαφορετικοί είναι οι κανόνες, καθώς και το νομικό και νομολογιακό πλαίσιο που εφαρμόζονται στην επαγγελματική μίσθωση, και διαφορετικοί αυτοί που εφαρμόζονται στη μίσθωση κατοικίας.
Π.χ. για την επαγγελματική μίσθωση υπάρχει ρητή διάταξη νόμου που ορίζει ότι για τη λύση της απαιτείται έγγραφο βεβαίας χρονολογίας…. Π.χ. για την καταγγελία της επαγγελματικής μίσθωσης είναι παντελώς διαφορετικοί οι τύποι, οι λόγοι και οι προθεσμίες που θα πρέπει να τηρηθούν για να είναι η καταγγελία έγκυρη… π.χ…. π.χ….. Θα μπορούσαν να παρατεθούν εκατοντάδες διαφορές/παραδείγματα μεταξύ επαγγελματικής μίσθωσης και μίσθωσης κατοικίας……
Όσα αναφέρθηκαν στο προηγούμενο άρθρο περί των μισθωτηρίων κατοικίας, ισχύουν πολλαπλάσια όταν ομιλούμε για σύμβαση μισθώσεως επαγγελματικής στέγης.
Σε μία επαγγελματική μίσθωση, ολόκληρη η μισθωτική σχέση, θα διέπεται εξ’ ολοκλήρου από το μισθωτήριο, ανεξαρτήτως διαρκείας της. Δηλαδή η μία ημέρα κατά την οποία θα υπογραφεί το έγγραφο μισθωτήριο, θα καθορίσει όλα τα χρόνια της μισθώσεως (τα οποία, όταν μιλάμε για επαγγελματικές μισθώσεις, συνήθως είναι πολλά ή στην πράξη ανανεώνονται σε πολλά…)
Ασφαλώς, σε ένα μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης, οι ρήτρες που θα πρέπει (ή που δύνανται) να εισαχθούν είναι διαφορετικές από αυτές ενός μισθωτηρίου κατοικίας. Υπάρχουν δε, ιδιαιτέρως εξειδικευμένες ρήτρες που μπορούν να χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά και μόνον σε ένα μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης. Και μάλιστα πολλές εξ αυτών εάν δεν εισαχθούν (λόγω αμέλειας ή απλά λόγω έλλειψης επαρκών γνώσεων από τον συντάκτη του μισθωτηρίου), τότε κάποια εκ των δύο πλευρών θα βρεθεί –στην καλύτερη των περιπτώσεων- έκθετη και απογυμνωμένη από μεγάλο μέρος δικαιωμάτων της. Στην χειρότερη των περιπτώσεων, μπορεί ακόμη και να καταστεί έρμαιο της –μελλοντικής- κακόβουλης συμπεριφοράς του αντισυμβαλλομένου….. και μάλιστα χωρίς τρόπο/μέσον αντίδρασης και ουσιώδους προστασίας. Αυτό επειδή, η μισθωτική σχέση ορίζεται από το μισθωτήριο, τη στιγμή υπογραφής του! Μετά είναι αργά…. αυτό που υπογράψαμε θα ισχύει αδιαλείπτως για τα επόμενα έτη.
Ασφαλώς και δεν θα αναφέρω στο παρόν άρθρο ποιες είναι οι ρήτρες αυτές… είναι εκατοντάδες…. επομένως η αναφορά τους, εκτός από αδύνατη, θα ήτο και αδόκιμη αφού κάθε in concreto μίσθωση έχει τις ιδιαιτερότητές της και θα πρέπει κάθε φορά να αντιμετωπίζεται ως μοναδική, βάσει των παραμέτρων της, από τον Δικηγόρο σας.
Υπ’ όψιν: Στις εμπορικές μισθώσεις, δεν υπάρχει πλέον κάποιο συγκεκριμένο «στενό» νομικό πλαίσιο που να ορίζει με ακρίβεια και σαφήνεια: (i) ποιες και τί είδους ρήτρες, (ii) καθώς και ποια κεφάλαια της μισθώσεως, επιτρέπεται ή όχι να αποτελέσουν αντικείμενο ρύθμισης του μισθωτηρίου.
Συγχρόνως όμως υπάρχουν διάσπαρτες διατάξεις νόμου (ή νομολογιακές ερμηνείες) που εφαρμόζονται.
==> Ο τομέας δηλαδή των επαγγελματικών μισθώσεων, αποτελεί σήμερα ένα αμάλγαμα παράλληλης εφαρμογής:
α) Κατά βάσιν του μισθωτηρίου,
β) καθώς και διάσπαρτων διατάξεων νόμου και νομολογιακών ερμηνειών.
Επιπλέον όμως, δεν υφίσταται πλέον κάποιος επίσημος νομικός «κατάλογος» ρητής ρύθμισης του τί μπορεί/επιτρέπεται και τί όχι, να προβλέπεται/ρυθμίζεται από ένα μισθωτήριο.
== > Δηλαδή οι επαγγελματικές μισθώσεις διέπονται κατ’ ουσίαν από την ελεύθερη βούληση των δύο πλευρών, η οποία και θα αποτυπωθεί στο μισθωτήριο.
Εξηγώ με πολύ απλά λόγια: Το Προεδρικό Διάταγμα υπ’ αριθμόν 34/1995 (του οποίου οι σημαντικότερες διατάξεις κατηργήθησαν από τον νέο νόμο 4242/2014) ρύθμιζε επακριβώς και αυστηρώς τις επαγγελματικές μισθώσεις.
Πριν το έτος 2014 (οπότε και οι εμπορικές μισθώσεις διέπονταν από το καθεστώς του ΠΔ 34/1995) υπήρχαν οι εξής περιπτώσεις που διέπονταν ρητώς εκ του νόμου:
- Κεφάλαια/πεδία/«κομμάτια» της μίσθωσης, τα οποία ρητώς απαγορευόταν να ρυθμιστούν από την ελεύθερη βούληση των συμβαλλομένων (=δια του μισθωτηρίου). Σε περίπτωση δε, που το μισθωτήριο προέβλεπε κάτι αντίθετο, τότε η ρήτρα αυτή του μισθωτηρίου θα εθεωρείτο είτε καταχρηστική είτε άκυρη. [Εξηγώ με αρκετά απλοϊκό τρόπο, καθώς ακόμη και σε αυτές τις περιπτώσεις ένας εξειδικευμένος και έμπειρος Δικηγόρος μπορούσε –έως ένα σημείο και εντός ορίων- να υπερπηδήσει εντέχνως ορισμένες «απαγορεύσεις».]
- Τομείς της μισθώσεως που επιτρεπόταν ελευθέρως να ρυθμιστούν δια του μισθωτηρίου, ήτοι είχαν αφεθεί εξ’ ολοκλήρου στη βούληση των μερών.
- Κεφάλαια της μισθωτικής σχέσης που εάν δεν ρυθμιζόντουσαν εκ του μισθωτηρίου, τότε θα ίσχυαν αυτομάτως συγκεκριμένες διατάξεις νόμου.
- Όπως υπήρχαν και κεφάλαια που ναι μεν ρυθμίζονταν ρητώς εκ του νόμου, αλλά επιτρεπόταν να προβλεφθεί εξαίρεση σε αυτά δια του μισθωτηρίου.
Υπ’ όψιν όμως: Σε κάθε περίπτωση υπήρχε, από το ΠΔ 34/1995, ένα minimum προστασίας εκ του νόμου, τόσο για τον εκμισθωτή και κυρίως για τον μισθωτή, το οποίο οι πλευρές δεν μπορούσαν επ’ ουδενί να παρακάμψουν δια της έγγραφης συμφωνίας τους (=δια του μισθωτηρίου).
Από το 2014 κι έπειτα, όλα τα ανωτέρω ΔΕΝ υφίστανται πλέον, αφού οι επαγγελματικές μισθώσεις έχουν απελευθερωθεί πλήρως (δια του Ν4242/2014), και το σύνολο της μισθωτικής σχέσεως διέπεται από το μισθωτήριο που θα υπογραφεί.
Δηλαδή, με απλά λόγια: Στις επαγγελματικές μισθώσεις, από το 2014 κι έπειτα, ο νόμος που ισχύει είναι ο νόμος του μισθωτηρίου. ΠΡΟΣΟΧΗ: Και πάλι υπάρχουν ρήτρες που μπορεί να θεωρηθούν καταχρηστικές, και πάλι υπάρχουν ρήτρες που επιτρέπεται να αναγραφούν ή όχι…
Όμως πλέον, η ισχύς και η ποικιλία των ρητρών αυτών εξαρτάται: α) από τη Νομολογιακή ερμηνεία (η οποία και είναι ρευστή εκ φύσεως, και διαμορφώνεται από παλαιότερα νομικά πλαίσια και πρακτικές), και κυρίως β) από τον Δικηγόρο που θα συντάξει το μισθωτήριο, ο οποίος απαιτείται όχι απλά να διαθέτει εξειδικεύσεως και γνώσεως επί επαγγελματικών μισθώσεων, αλλά ακόμη και να έχει παλαιά εμπειρία (τόσο θεωρητική, όσο και πρακτική) επί επαγγελματικών μισθώσεων. Ούτως ώστε να μπορεί να συνδυάσει/μπολιάσει/ζωγραφίσει ένα έγγραφο μισθωτήριο περιτέχνως, χρησιμοποιώντας τον λόγο του με τρόπο που συνάδει τόσο με το παλαιότερο νομικό πλαίσιο, όσο και με την ελευθερία που παρέχει πλέον η κατάργηση του ΠΔ 34/1995. Ούτως ώστε, όχι μόνον να γνωρίζει το εύρος και την πολύποικιλότητα των διατάξεων που μπορεί να εισαγάγει σε ένα μισθωτήριο, αλλά και τον τρόπο με τον οποίο θα πρέπει να γίνει η σύνταξη ώστε να μην κινδυνεύσουν οι ρήτρες αυτές να θεωρηθούν καταχρηστικές εις το μέλλον. ′Η ίσως να γνωρίζει ακόμη και τον τρόπο με τον οποίο θα πρέπει να γίνει η σύνταξη, ούτως ώστε αυτές στο μέλλον δυνητικά να μπορούν να θεωρηθούν άκυρες (όποιος κατάλαβε, κατάλαβε….)… Όπως επίσης και να γνωρίζει ποιες ρήτρες, εάν ΔΕΝ προβλέπονται καν σε ένα μισθωτήριο, τότε θα ισχύει αυτομάτως κάποια γενική διάταξη (είτε δια ερμηνείας, είτε δια ιδιαιτέρων διατάξεων νόμου)… Βέβαια σε αυτές τις περιπτώσεις, η άλλη πλευρά μπορεί να βρεθεί στη δυσάρεστη θέση να νόμιζε ότι άλλα υπέγραψε και άλλα να της προκύψουν στο μέλλον… όμως αυτό θα έπρεπε να το σκεφτεί πολύ νωρίτερα, όταν επέλεγε νομική αντιπροσώπευση κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου. «Των φρονίμων τα παιδιά πριν πεινάσουν μαγειρεύουν»…
Υπάρχει επίσης η εξής μεγάλη διαφορά μεταξύ επαγγελματικών και αστικών μισθώσεων:
Ενώ στις μισθώσεις κατοικίας, η ύπαρξη ενός σωστού και εξειδικευμένου μισθωτηρίου, θα κατοχυρώσει κυρίως τα δικαιώματα και συμφέροντα του εκμισθωτή, αντίθετα όταν ομιλούμε για επαγγελματική μίσθωση, ένα εξειδικευμένο μισθωτήριο είναι απαραίτητο ΚΑΙ για τις δύο πλευρές, ήτοι και για τον εκμισθωτή και για τον μισθωτή.
Αυτό επειδή μετά την κατάργηση του ΠΔ 34/1995 (που προστάτευε εξ’ ίσου και τις δύο πλευρές, και όριζε με αυστηρότητα το πλαίσιο των επαγγελματικών μισθώσεων), πλέον είναι έκθετες και οι 2 πλευρές. ′Ητοι, ουδείς προστατεύεται πλήρως εκ του νόμου, παρά μόνον από τις διατάξεις/ρήτρες του μισθωτηρίου που θα υπογράψουν. Πράγμα που σημαίνει ότι, στην πράξη, ο μόνος κατοχυρωμένος εκ των δύο τους, θα είναι αυτός που θα έχει φροντίσει να ανατρέξει σε εξειδικευμένο Δικηγόρο για τη σύνταξη του μισθωτηρίου! Η άλλη πλευρά η οποία είτε δεν θα έχει αναζητήσει καν νομική εκπροσώπηση, είτε θα έχει την ατυχία να επιλέξει λάθος την εκπροσώπησή της….. κινδυνεύει να βρεθεί όχι απλά άνευ δικαιωμάτων, αλλά κυριολεκτικά στο έλεος της άλλης πλευράς…
Εν κατακλείδι και εν συντομία:
Στις επαγγελματικές μισθώσεις:
–> Εάν είστε ΜΙΣΘΩΤΗΣ (= «ενοικιαστής»/έμπορος/επαγγελματίας) να γνωρίζετε ότι: Δεδομένου ότι μετά την εφαρμογή του Ν.4242/2014, τα πάντα κρίνονται από το περιεχόμενο του μισθωτηρίου, δεν επιτρέπονται λάθη, αβλεψίες ή παραλείψεις: Ένα λανθασμένο, ατελές, ασαφές ή ελλιπές μισθωτήριο μπορεί να τινάξει στον αέρα τόσο την επένδυσή σας, όσο ακόμη και την ίδια την επιχείρηση σας. Απλά τα πράγματα: ο μισθωτής ΔΕΝ προστατεύεται καθόλου πλέον από διατάξεις νόμου οι οποίες –παλαιότερα- του παρείχαν μία ικανοποιητικότατη minimum προστασία.
Ενδεικτικά αναφέρω ότι μετά την κατάργηση των προστατευτικών διατάξεων του ΠΔ 34/1995, δεν ισχύει πλέον ούτε η υποχρεωτική 12ετία της διάρκειας της μίσθωσης, ούτε η αποζημίωση άυλης εμπορικής αξίας, ούτε το δικαίωμα του μισθωτή για μονομερή καταγγελία, ούτε.. ούτε…. πολλά ακόμη, τα οποία για να αναφερθούν –έστω επιγραμματικώς- θα χρειάζονταν σελίδες…!
–> Εάν είστε ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ (= ιδιοκτήτης) να γνωρίζετε ότι: Η ίδια έλλειψη προστασίας ισχύει ΚΑΙ για την πλευρά του εκμισθωτή, ο οποίος πλέον ούτε αυτός –ουδόλως– προστατεύεται (εκ του αντιθέτου) δια ανάλογου ρητού νομικού πλαισίου, αφού το ΠΔ 34/1995 προστάτευε/καθόριζε/πλαισίωνε ρητώς τα δικαιώματα και υποχρεώσεις ΚΑΙ των δύο πλευρών.
Ενδεικτικά αναφέρω ότι ο εκμισθωτής δεν διαθέτει πλέον δικαίωμα καταγγελίας για ανοικοδόμηση ή ιδιόχρηση… Επίσης δεν προστατεύεται πλέον ουδόλως από πλειονότητα διατάξεων που ίσχυαν, υπέρ του, προ του έτους 2014: Για παράδειγμα αναφέρω ότι ο εκμισθωτής δεν προστατεύεται από τυχόν μονόπλευρο τυχόν κατοχυρωμένο δικαίωμα καταγγελίας του μισθωτή, το οποίο μάλιστα μπορεί να είναι αναγνωρισμένο (προς όφελος του μισθωτή) άνευ κανενός δικαιώματος αποζημίωσης (για τον εκμισθωτή)! Κτλ… κτλ… θα μπορούσαν να αναφερθούν, στο σημείο αυτό, δεκάδες ακόμη παραδείγματα κατηργημένων προστατευτικών –υπέρ του εκμισθωτή- διατάξεων…. Όμως ας μην πλατειάζουμε..
Θεωρώ ότι είναι πρόδηλο, το πόσο αφελές θα ήτο ένας ιδιοκτήτης/εκμισθωτής να εκμισθώσει την ακίνητη περιουσία του (και μάλιστα ως εμπορική/επαγγελματική στέγη!), χωρίς να φροντίσει πρωτίστως να έχει προμηθευτεί ένα εξειδικευμένο επαγγελματικό μισθωτήριο… Και η λέξη «εξειδικευμένο», όταν ομιλούμε για επαγγελματικά μισθωτήρια, δεν σημαίνει απλά ότι το μισθωτήριο θα πρέπει να έχει συνταχθεί από «κάποιον» Δικηγόρο που τυχόν ασχολείται «επί παντός επιστητού»…. Σημαίνει ότι θα πρέπει να έχει συνταχθεί από εξειδικευμένο συγκεκριμένα στις επαγγελματικές μισθώσεις Δικηγόρο, ο οποίος γνωρίζει εκ βαθέων το πλαίσιο των μισθώσεων αυτών –τόσο το θεωρητικό, όσο και το ιστορικώς πρακτικό-, καθώς και τις (άπειρες) ιδιαιτερότητές τους.