Τον τελευταίο καιρό πληθαίνουν οι ερωτήσεις σχετικά με το ζήτημα των εξώσεων (και των μισθωτικών διαφορών εν γένει) κατά την περίοδο του κορωνοϊού.
Τέσσερις (4) είναι κυρίως οι λόγοι που έχει δημιουργηθεί σύγχυση επί του ζητήματος:
1ον ) Κατ’ αρχάς τα μέτρα της κυβέρνησης σχετικά με τη μείωση των μισθωμάτων κατά 40% για συγκεκριμένους μήνες.
Το μέτρο αφορά τις επαγγελματικές μισθώσεις των επιχειρήσεων των οποίων έχει ανασταλεί η άσκηση δραστηριότητας.
Το μέτρο προβλέπει επίσης και μείωση μισθωμάτων κατά 40% για μίσθωση κατοικίας, και αφορά τους μισθωτές [δηλαδή τους «ενοικιαστές»] των οποίων έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας τους και δεν μισθοδοτούνται εξ’ αυτού του λόγου.
Δια του μέτρου αυτού, οι υπαγόμενοι μισθωτές, δικαιούνται να καταβάλουν μόνον το 60% του μισθώματος (αντί για ολόκληρο το ποσόν) για το ακίνητο που μισθώνουν, χωρίς να γεννάται κανένα δικαίωμα (για το υπολειπόμενο 40%) για τον ιδιοκτήτη.
2ον ) Το γεγονός ότι πολλοί «στρατηγικοί κακοπληρωτές» εκμεταλλεύονται την περίοδο της κρίσης του κορωνοϊού και βρίσκουν ευκαιρία να μην καταβάλλουν το μίσθωμα, όχι επειδή δεν «μπορούν», αλλά πολύ απλά επειδή δεν θέλουν!! Για μεγάλο μέρος αυτών που «δεν μπορούν», έχει -εν μέρει- φροντίσει το Ελληνικό κράτος δια των μέτρων περί πρόσκαιρης μείωσης του μισθώματος. Εάν κάποιος υπάγεται στις κατηγορίες που έχει εξαγγείλει το κράτος, τότε δικαιούται έκπτωση 40%, εάν ακολουθήσει κάποιες συγκεκριμένες διαδικασίες. Εάν δεν υπάγεται, τότε δεν δικαιούται ουδεμία έκπτωση.
Βέβαια, στο σημείο αυτό, θα πρέπει να λάβουμε υπ’ όψιν και το γεγονός ότι πολλοί συμπολίτες μας έχουν δεχτεί ισχυρότατο πλήγμα στα εισοδήματά τους, με αποτέλεσμα -εκ των πραγμάτων οι άνθρωποι- να μην μπορούν να καταβάλλουν το μηνιαίο μίσθωμα (ή το σύνολο αυτού). Και αυτό ασχέτως εάν υπάγονται ή όχι στις κατηγορίες και στα μέτρα στήριξης που έχει εξαγγείλει το κράτος. Εδώ το πρόβλημα θα πρέπει να επιλυθεί με ανθρωπιά και σύνεση, σταθμίζοντας και φροντίζοντας να προφυλαχθούν τα συμφέροντα και τα δικαιώματα και των δύο πλευρών, ήτοι και του μισθωτή και του ιδιοκτήτη (Θα επανέλθω στη συνέχεια του άρθρου).
3ον ) Το γεγονός ότι υπάρχει διάχυτη στον κόσμο η εντύπωση ότι έχουν ανασταλεί πλήρως οι λειτουργίες των Δικαστηρίων της χώρας.
← Αυτό όμως ΔΕΝ ισχύει, παρά μόνον εν μέρει: Όσον αφορά τις μισθωτικές διαφορές και τις εξωστικές διαδικασίες, υπάρχουν συγκεκριμένες δικονομικές διαδικασίες που -ακόμη και κατά την περίοδο των μέτρων- μπορούν να γίνουν. Αρκεί ασφαλώς ο Δικηγόρος σας να είναι σε θέση, αφενός μεν να γνωρίζει πώς ακριβώς θα πρέπει να δρομολογήσει τη μισθωτική υπόθεσή σας εν μέσω της ιδιάζουσας κατάστασης που επικρατεί αυτόν τον καιρό, και αφετέρου να μπορεί να σας συμβουλέψει τόσο με ειλικρίνεια όσο και με επάρκεια γνώσεων για την καλύτερη δρομολόγηση του ζητήματός σας.
Επίσης, θα πρέπει να είναι σαφές στον πολίτη, ότι οι Δικηγόροι εργάζονται αυτήν την περίοδο, καθώς το δικηγορικό λειτούργημα ΔΕΝ τελεί σε υποχρεωτική αναστολή λόγω κορωνοϊού. (Θα εξηγήσω στη συνέχεια του παρόντος άρθρου).
4ον ) Το γεγονός ότι έχει ανασταλεί η αναγκαστική εκτέλεση των εξωστικών αποφάσεων (οι οποίες έχουν ΗΔΗ εκδοθεί από τα Δικαστήρια, πριν από την έναρξη των μέτρων).
ΑΝΑΛΥΣΗ:
Εν μέσω κρίσης κορωνοϊού, πολλοί μισθωτές [= «ενοικιαστές»] δεν καταβάλουν το μηνιαίο μίσθωμα (ή δεν καταβάλουν ολόκληρο το μηνιαίο μίσθωμα) που υποχρεούνται δια του μισθωτηρίου. Εδώ θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε το εξής (αυτονόητο): Στην περίπτωση που ο μισθωτής υπάγεται στις εξαγγελθείσες κατηγορίες που δικαιούνται την έκπτωση του 40% λόγω κορωνοϊού, τότε δικαιούται εκ του νόμου την έκπτωση αυτήν. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι υποχρεωμένος να δεχτεί την πρόσκαιρη αυτή μείωση του μισθώματος [Βέβαια υπάρχουν και οι περιπτώσεις εκείνες, που μέσω εξειδικευμένων μισθωτηρίων, ο ιδιοκτήτης είχε φροντίσει με ειδικές ρήτρες, να προφυλαχτεί από αυτήν την απρόβλεπτη μείωση: Ζήτημα που χρήζει ιδιαιτέρας ανάλυσης, και δεν είναι της παρούσης να αναλυθεί, καθώς αφορά μόνον ιδιαιτέρως εξειδικευμένα μισθωτήρια.]
Προσοχή όμως: Η έκπτωση που έχει εξαγγελθεί από την κυβέρνηση αφορά (i) μόνον συγκεκριμένους μήνες, (ii) αφορά μία μόνον μερίδα των μισθωτών και σίγουρα όχι όλους, και το πιο σημαντικό είναι ότι (iii) θα πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις και να ακολουθηθούν κάποιες τυπικές διαδικασίες προκειμένου ο μισθωτής να τύχει αυτής της έκπτωσης (και ο ιδιοκτήτης να είναι υποχρεωμένος να την δεχτεί). Σε περίπτωση που κάποια εκ των προϋποθέσεων δεν επληρώθη (είτε επειδή ο μισθωτής δεν είχε το δικαίωμα, είτε επειδή ναι μεν είχε το δικαίωμα, όμως δεν ακολούθησε τις απαιτούμενες διαδικασίες), τότε μπορεί να εξωθεί είτε λόγω «δυστροπίας» είτε λόγω «υπερημερίας».
Τα κυριότερα ερωτήματα που τίθενται στο Γραφείο μου τον τελευταίο καιρό είναι τα εξής δύο (υπό α΄ και β΄):
α΄) Ποιοι μισθωτές δικαιούνται την έκπτωση του μισθώματος και ποιες διαδικασίες πρέπει να τηρήσουν, ούτως ώστε να είναι απολύτως ασφαλείς και νομότυποι έναντι του ιδιοκτήτη;; Δηλαδή τί ακριβώς πρέπει να κάνουν, ούτως ώστε να καταβάλουν μόνον το 60% του μισθώματος (και όχι ολόκληρο), χωρίς να κινδυνέψουν (μελλοντικά) να θεωρηθούν «δύστροποι» ή «υπερήμεροι» και εξ’ αυτού του λόγου να καταφέρει ο ιδιοκτήτης (μελλοντικά) να επιτύχει την έξωσή τους.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Αν σήμερα δεν καταβληθούν όπως προβλέπεται (← το «όπως προβλέπεται» τονισμένο) τα μισθώματα των μηνών π.χ. Μαρτίου και Απριλίου 2020, τότε ο ιδιοκτήτες μπορεί είτε μετά από μερικές εβδομάδες, είτε μετά από μερικούς μήνες, είτε μετά και από 2 χρόνια [αναλόγως του πότε ο ιδιοκτήτης θα το αποφασίσει, είναι στη διακριτική του ευχέρεια] να επιτύχει βασίμως την έξωση του μισθωτή. Θέλει προσοχή επομένως, ούτως ώστε ο μισθωτής να μπορέσει να προφυλάξει εγκαίρως και εγκύρως τα δικαιώματά του!
β΄) Αντιθέτως, τί μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης, στην περίπτωση που ο μισθωτής δεν καταβάλει το μίσθωμα (ή ολόκληρο το μίσθωμα) παρότι αυτός δεν υπάγεται στις κατηγορίες που δικαιούνται την πρόσκαιρη έκπτωση του 40%;; Ή τί γίνεται στην περίπτωση που ο μισθωτής, ενώ έχει δικαίωμα έκπτωσης κατά 40%, δεν του καταβάλλει απολύτως τίποτε;; Επίσης πολύ σημαντική είναι και η εξής ερώτηση: Τί γίνεται με τις περιπτώσεις όπου ο μισθωτής ήδη προ της πανδημίας του κορωνοϊού, ήταν ήδη δύστροπος και κακοπληρωτής;;;
Πώς μπορεί να αντιδράσει ο ιδιοκτήτης για να προφυλάξει τα δικαιώματά του και να αποφύγει τη ζημία επί της περιουσίας του;
Οι συνθήκες είναι τέτοιες, λόγω της πανδημίας, που σωστό και ηθικό θα είναι να διαχωρίσουμε ανάμεσα στις εξής δύο (2) περιπτώσεις / κατηγορίες περιπτώσεων:
Περίπτωση 1) Μισθωτικές υποθέσεις όπου ο μισθωτής έχει πράγματι χτυπηθεί τόσο βάναυσα στα οικονομικά του από την κρίση του κορωνοϊού, ώστε αντιμετωπίζει αντικειμενική αδυναμία να ανταπεξέλθει στο σύνολο ή σε μέρος της καταβολής του μηνιαίου μισθώματος. Αυτό άσχετα από τις εξειδικεύσεις και το εύρος των μέτρων στήριξης της κυβέρνησης. Εδώ αναφερόμαστε στον μισθωτή ο οποίος εργαζόταν κανονικά και ήταν φερέγγυος στις υποχρεώσεις του, και ο οποίος φρόντιζε πάντοτε να καταβάλει εμπροθέσμως το μηνιαίο μίσθωμα. Αν αυτός ο άνθρωπος ξαφνικά βρεθεί χωρίς εργασία και χωρίς ουδέν εισόδημα (και παράλληλα δεν διαθέτει και κάποιο επαρκές αποθεματικό για τις ανάγκες του), τότε εκ των πραγμάτων δεν θα μπορεί να ανταπεξέλθει όχι μόνον στην καταβολή του μηνιαίου μισθώματος, αλλά και σε βασικές του ανάγκες! Για αυτόν τον άνθρωπο, το Κράτος, όσα «μέτρα στήριξης» και να λάβει, δεν θα είναι αρκετά! Επομένως χρειάζεται και κοινωνική αλληλεγγύη που θα πρέπει να επιδείξουν οι ιδιοκτήτες σε αυτές τις περιπτώσεις.
Στην πράξη: == > Στην περίπτωση που -εν μέσω πανδημίας- ο μισθωτής δεν ανταποκρίνεται προσηκόντως στην καταβολή του μηνιαίου μισθώματος, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να λάβει μία σημαντική απόφαση: Είτε να έρθει σε αντιπαράθεση με τον μισθωτή του και να αρχίσει άμεσα τις νομότυπες διαδικασίες έξωσης, είτε να προτιμήσει να βρεθεί μία ανθρώπινη λύση που να ικανοποιεί και τις δύο πλευρές.
Άποψή μου είναι ότι θα πρέπει να επιλεγεί η δεύτερη οδός: Δηλαδή να επιτευχθεί μία ανθρώπινη και δίκαιη συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών, ούτως ώστε αφενός ο μισθωτής ούτε να βρεθεί «με το μαχαίρι στο λαιμό» για την άμεση καταβολή των μισθωμάτων ούτε να κινδυνεύσει με έξωση, και αφετέρου ο ιδιοκτήτης να διασφαλίσει τα συμφέροντα του και τα δικαιώματά του. Επομένως να βρεθεί μία συμφωνία η οποία να καλύπτει και τους δύο, χωρίς όμως να κινδυνέψουν (στο μέλλον) τα δικαιώματα κανενός εκ των δύο πλευρών, λόγω της συμφωνίας ταύτης:
Έτσι, για παράδειγμα, μπορεί να επιτευχθεί μία συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή, περί πρόσκαιρης μη καταβολής ολόκληρου του μισθώματος, υπό ειδικότερους όρους. Ή περί πρόσκαιρης μείωσης του μισθώματος. Ή περί πρόσκαιρης μερικής καταβολής του μισθώματος, με υποχρέωση καταβολής του υπολοίπου σε δόσεις… ή ….ή…..
ΠΡΟΣΟΧΗ: Οποιαδήποτε τέτοια συμφωνία θα πρέπει να επιτευχθεί και να αποτυπωθεί με συγκεκριμένους τρόπους και διαδικασίες: Απαραιτήτως θα πρέπει να συμβουλευτείτε νομικό σύμβουλο ο οποίος θα είναι εξειδικευμένος στον τομέα των μισθώσεων, ούτως ώστε να σας κατευθύνει εγκύρως, εάν αποφασίσετε να προβείτε σε παρόμοια συμφωνία. Αυτό επειδή πρόκειται για «συμφωνία πρόσκαιρης μεταβολής των όρων της μίσθωσης», η οποία θεωρείται «τροποποίηση της μίσθωσης», πράγμα που νομικώς μπορεί να έχει πολλαπλές συνέπειες σε ΟΛΟΚΛΗΡΟ το εύρος της μίσθωσης και όχι μόνον στο διάστημα για το οποίο εσείς (νομίζετε…) ότι την κάνετε!! Επομένως ιδιαίτερη προσοχή, ιδίως αν είστε ιδιοκτήτης!!
Ας αναφέρω στο σημείο αυτό το εξής: Διαβαίνουμε μία περίοδο όπου άμεσο οικονομικό πλήγμα έχουν υποστεί τόσο οι μισθωτές, όσο και οι ιδιοκτήτες (άλλοι περισσότερο και άλλοι λιγότερο, αναλόγως του επαγγέλματός τους, της οικονομικής τους επιφάνειας κτλ κτλ… ). Όλοι είναι αγχωμένοι για το τί μέλλει γενέσθαι μετά την πάροδο των μέτρων και της πανδημίας.
Δυστυχώς όμως, κατά την περίοδο αυτήν της πανδημίας και των μέτρων, παρατηρείται ότι υπάρχουν μερικοί κακοπροαίρετοι και κακοπληρωτές μισθωτές οι οποίοι εκ του πονηρού εκμεταλλεύονται τη σύγχυση που έχει επικρατήσει και δεν καταβάλουν ουδέν μίσθωμα (ή -καταχρηστικώς- καταβάλλουν μειωμένο μίσθωμα ή ό,τι θέλουν οι ίδιοι και όποτε το θέλουν…). Όχι επειδή «δεν μπορούν», αλλά πολύ απλά επειδή «δεν θέλουν»!! ← Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να αντιδράσει άμεσα και να προστατέψει τα δικαιώματά του και την περιουσία του. Ειδάλλως, όσο περισσότερο καθυστερήσει στην αντίδρασή του, τόσο μεγαλύτερη οικονομική ζημία θα υποστεί σε βάθος χρόνου. Θα αναλύσω στη συνέχεια του παρόντος άρθρου [στην «περίπτωση 2»]
Όμως, θα πρέπει να έχουμε κυρίως υπ’ όψιν το εξής: Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις μισθωτών οι οποίοι ενώ μεν διακρίνονταν πάντοτε από ήθος και συνέπεια στις συναλλαγές τους, έχουν -άξαφνα και βιαίως- πληγεί τα μάλα από τις οικονομικές επιπτώσεις της πανδημίας. Αυτοί οι άνθρωποι -εκ των πραγμάτων- δεν μπορούν να ανταποκριθούν στην εμπρόθεσμη καταβολή του μηνιαίου μισθώματος (ολόκληρου ή μέρους του):
Όσον αφορά την κατηγορία αυτήν, η συμβουλή μου είναι η εξής προς τους ιδιοκτήτες: Ο ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να αγχωθεί εν μέσω κρίσης, όταν έχει να κάνει με αποδεδειγμένα φερέγγυο και καλοπληρωτή μισθωτή: Δηλαδή δεν θα πρέπει να προβεί σε σπασμωδικές κινήσεις, αρχίζοντας π.χ. αμέσως μία διαδικασία έξωσης εκεί που (εκ της λογικής και εκ του ήθους) δεν θα ήτο ενδεδειγμένο. Είναι προς το συμφέρον του ίδιου του ιδιοκτήτη να επιδείξει ανθρωπιά και κατανόηση απέναντι σε έναν μισθωτή που ήταν πάντοτε φερέγγυος απέναντί του. Αυτό επειδή και ο ίδιος ο ιδιοκτήτης θα έχει να κερδίσει από τη μακροχρόνια διατήρηση μίας μισθωτικής σχέσης με έναν μισθωτή που είναι «κύριος» στις υποχρεώσεις του και ο οποίος εκτάκτως επήλθε σε μία πρόσκαιρη οικονομική αδυναμία λόγω πανδημίας. Το να προβεί σήμερα ο ιδιοκτήτης σε διαδικασίες έξωσης εναντίον ενός μισθωτή που πάντοτε πλήρωνε στην ώρα του, αλλά τώρα ξαφνικά εκ των πραγμάτων «δεν μπορεί» (αποδεδειγμένα δεν μπορεί, και όχι εκ του πονηρού), θα έχει τα εξής αποτελέσματα: Ναι μεν, αφενός, μπορεί να επιτευχθεί η νόμιμη έξωση του μισθωτή, αφετέρου όμως ο ιδιοκτήτης -στην πράξη- θα χάσει (αφού θα τον εξώσει) έναν μισθωτή ο οποίος και είχε σκοπό να του καταβάλει στο μέλλον όλα τα οφειλόμενα μισθώματα (αυτά δηλαδή που καθυστέρησε να καταβάλει πρόσκαιρα λόγω κορωνοϊού) και θα τον πλήρωνε πάντοτε στην ώρα του όταν θα ομαλοποιούνταν η κατάσταση και θα υποχωρούσε η πανδημία. Επομένως χρειάζεται σύνεση και εγκράτεια. Επομένως, συμβουλή μου προς τον ιδιοκτήτη είναι, σε τέτοιες περιπτώσεις, να απευθύνεται σε έμπειρο νομικό σύμβουλο, ο οποίος θα τον καθοδηγήσει σε μία λύση δια της οποίας θα δρομολογηθεί μία συμφωνία που θα είναι όχι μόνον κοινωνικά άμομφη και αξιέπαινη, αλλά και οικονομικά συμφέρουσα και για τις δύο πλευρές!
Από εκεί και πέρα, όσον αφορά την νομική φύση μίας τέτοιας συμφωνίας, θα επαναλάβω ότι χρειάζεται ιδιαιτέρα προσοχή κατά την επίτευξή της, επειδή πρόκειται για «συμφωνία πρόσκαιρης μεταβολής των όρων της μίσθωσης», η οποία θεωρείται «τροποποίηση της μίσθωσης». Οι νόμιμες συνέπειες στο ΣΥΝΟΛΟ της μίσθωσης στο μέλλον μπορεί να είναι πάμπολλες. Και αυτό, είτε είναι προφορική, είτε είναι γραπτή η συμφωνία!! Επομένως χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή είτε κατά τη διατύπωσή της (εάν είναι γραπτή), είτε κατά την καθ’ ερμηνείαν τήρησή της (εάν είναι προφορική, σε περίπτωση που χρειαστεί να ανευρεθεί δικαστηριακώς το περιεχόμενό της, εάν προκύψει κάποια μελλοντική αντιδικία). Αυτό επειδή μία τέτοια συμφωνία ναι μεν μπορεί να γίνει «με σκοπό» να έχει διάρκεια λίγων εβδομαδών ή μηνών, όμως νομικώς, ως συνέπεια, μπορεί να οδηγήσει μελλοντικώς σε τροποποίηση η παραποίηση ολόκληρης τη μισθωτικής σχέσης σε βάθος ετών, ακόμη και εάν αυτή δεν ήταν η επιθυμία ενός εκ των μερών! Ιδιαιτέρα προσοχή λοιπόν, και απαραίτητα συνδρομή έμπειρου νομικού συμβούλου.
Περίπτωση 2) Μισθωτικές υποθέσεις όπου ο μισθωτής λόγω κακοβουλίας και καθαρής δυστροπίας του δεν καταβάλλει ολόκληρο ή μέρος του μισθώματος.
Δυστυχώς, κατά την περίοδο αυτήν της πανδημίας και των μέτρων, παρατηρείται ότι υπάρχουν μερικοί κακοπροαίρετοι και κακοπληρωτές μισθωτές οι οποίοι εκ του πονηρού εκμεταλλεύονται τη σύγχυση που έχει επικρατήσει και δεν καταβάλουν καθόλου μίσθωμα (ή -καταχρηστικώς- καταβάλλουν μειωμένο μίσθωμα χωρίς να το δικαιούνται). Όχι επειδή «δεν μπορούν», αλλά πολύ απλά επειδή «δεν θέλουν»!!
← Εδώ αναφερόμαστε κυρίως σε περιπτώσεις μισθωτών, οι οποίοι δολίως θέλουν να εκμεταλλευτούν την κατάσταση εις όφελός τους, και ενώ έχουν να πληρώσουν, δεν πληρώνουν τίποτα (ή καταβάλλουν λιγότερα κατά βούληση), προκαλώντας -κατ’ αυτόν τον τρόπο- παρανόμως ζημία στην περιουσία του ιδιοκτήτη. Πρόκειται συνήθως για «επαγγελματίες» κακοπληρωτές, οι οποίοι έχουν ξαναεφαρμόσει και στο παρελθόν αυτήν την τακτική ανεξαρτήτως συνθηκών.
Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να αντιδράσει άμεσα για να προστατέψει τα δικαιώματά του και την περιουσία του. Ειδάλλως, όσο περισσότερο καθυστερήσει στην αντίδρασή του, τόσο μεγαλύτερη οικονομική ζημία θα υποστεί σε βάθος χρόνου. Η οποιαδήποτε κωλυσιεργία, εκ μέρους του ιδιοκτήτη, στην αντίδρασή του, θα έχει ως αποτέλεσμα τη συσσώρευση των οφειλών του μισθωτή του, με συνέπεια η οικονομική ζημία που θα υποστεί σε βάθος χρόνου να είναι πολλαπλάσια.
Σύμφωνα με τα πρόσφατα μέτρα της κυβέρνησης, έχουν ανασταλεί προσωρινά όλες οι διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης (δηλαδή όλες οι εκτελέσεις αποφάσεων εξώσεως). Με λίγα λόγια, εάν έχει ήδη εκδοθεί μία απόφαση έξωσης, δεν μπορεί να εκτελεστεί (προσωρινώς) εναντίον του κακοπληρωτή μισθωτή, και (στην πράξη) αυτός μπορεί να παραμένει εντός του μισθίου εξακολουθώντας να μην πληρώνει. Αυτό, δυστυχώς, πολλοί το εκμεταλλεύονται.
ΟΜΩΣ προσοχή: Το γεγονός αυτό, σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να αντιδράσει ΑΜΕΣΑ.
Εξηγώ: — > Υπάρχουν διαφορετικές διαδικασίες έξωσης που μπορούν να ακολουθηθούν εναντίον του κακοπληρωτή μισθωτή [Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά, μπορείτε να διαβάσετε τις εκτενέστατες αναλύσεις εντός της ιστοσελίδας].
Πρέπει να έχετε υπ’ όψιν σας το εξής σημαντικό: Από τη στιγμή που θα αρχίσει μία διαδικασία έξωσης, μέχρι τη στιγμή που θα έχει βγει η απόφαση έξωσης του Δικαστηρίου και αυτή θα μπορεί να είναι εκτελεστή, θα περάσουν μήνες! Λίγοι μήνες ή και πιο πολλοί, αναλόγως διαδικασίας και αρμόδιου Δικαστηρίου. Υπάρχουν δικονομικές προθεσμίες που πρέπει πάντοτε να τηρούνται και χρονικά διαστήματα που πρέπει να διανύονται από τη μία εξωστική πράξη στην άλλη. Και κατά τη διάρκεια αυτού του χρονικού διαστήματος, στην πράξη, ο κακοπληρωτής μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει εντός του μισθίου χωρίς να καταβάλλει ούτε Ευρώ!
Επομένως, εάν ένας ιδιοκτήτης επιλέξει να περιμένει την λήξη των μέτρων του κορωνοϊού για να αρχίσει τη διαδικασία της έξωσης, τότε η ζημία που θα υποστεί σε βάθος χρόνου, θα είναι ακόμη μεγαλύτερη. Εάν μάλιστα λάβουμε υπ’ όψιν και το γεγονός ότι με το που θα λήξουν τα μέτρα, θα υπάρξει μία χιονοστιβάδα αιτήσεων και αγωγών έξωσης στα Δικαστήρια [αφού τόσο καιρό ο κόσμος νομίζει ότι δεν λειτουργεί τίποτα, και δεν απευθύνονται στη Δικαιοσύνη….. επομένως μετά θα σπεύσουν μαζικά..], αντιλαμβάνεστε πόσο μεγάλη καθυστέρηση θα έχουν εν συνεχεία όλες οι διαδικασίες…..
Ενώ, αντιθέτως, εάν ένας ιδιοκτήτης άρχιζε νωρίτερα τις εξωστικές διαδικασίες, θα κέρδιζε πολύτιμο χρόνο, μειώνοντας έτσι τη ζημία του.
Ας πάρουμε για παράδειγμα την Ισπανία… Στην Ισπανία έχει εξαγγελθεί πάγωμα των εξώσεων για 6 μήνες λόγω κορωνοϊού. Στην Ελλάδα κάτι τέτοιο δεν έχει εξαγγελθεί. Δεν ξέρουμε όμως τί ακριβώς θα εξαγγελθεί το επόμενο διάστημα, ούτε τί επιπλέον μέτρα τυχόν θα επιβληθούν, ούτε το πότε τα μέτρα θα αρθούν εντελώς, ούτε πότε θα αρθούν μερικώς και ποια θα είναι αυτά κτλ κτλ… Η κατάσταση είναι εντελώς αβέβαιη και καθορίζεται μέρα με τη μέρα αναλόγως των εξελίξεων…
Επομένως (για τις περιπτώσεις κακόβουλων μισθωτών οι οποίοι δεν καταβάλουν τα μισθώματα, ενώ έχουν την οικονομική δυνατότητα), θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να αντιδράσει άμεσα, έστω λαμβάνοντας μία νομική συμβουλή για την περίπτωσή του. Αυτό, για να γλυτώσει το πολλαπλάσιο οικονομικό κόστος που (ίσως) του κοστίσει η έλλειψη έγκαιρης αντίδρασής του.
Θα πρέπει να γίνει σαφές ότι: Οι νόμιμες διαδικασίες της έξωσης μπορούν να αρχίσουν και να δρομολογηθούν εντός και κατά τη διάρκεια των μέτρων της πανδημίας του κορωνοϊού: ⇒ Υπάρχουν συγκεκριμένες δικονομικές εξωστικές διαδικασίες οι οποίες ΚΑΙ μπορούν άμεσα να αρχίσουν από τον Δικηγόρο σας, ΚΑΙ επίσης υπάρχουν συγκεκριμένοι τρόποι (τους οποίους πρέπει να γνωρίζει ο Δικηγόρος σας, πάντοτε όμως σε σχέση με το τί συνίσταται για την περίπτωσή σας) με τους οποίους είναι δυνατόν να κατατεθούν τα απαραίτητα δικόγραφα στο αρμόδιο Δικαστήριο. Έτσι π.χ. έχει προβλεφθεί ότι τα Δικαστήρια δέχονται δικόγραφα έξωσης υπό συγκεκριμένες δικονομικές διαδικασίες και υπό συγκεκριμένες ουσιαστικές συνθήκες.
Τα Δικαστήρια ΔΕΝ έχουν πάψει να λειτουργούν εντελώς, όπως έχει δημιουργηθεί η εντύπωση: υπάρχουν τομείς οι οποίοι ακόμη βρίσκονται σε λειτουργία ή έστω σε…πρόσκαιρη υπό-λειτουργία. [Η απονομή της Δικαιοσύνης αποτελεί ένα αγαθό που δεν θα ήτο άλλωστε ανεκτό να ανασταλεί πλήρως, ακόμη και εν μέσω πανδημίας.] Βέβαια, να σημειωθεί στο σημείο αυτό ότι πολλά είναι ρευστά και εξαρτώνται, τόσο από το πιο ακριβώς είναι το αρμόδιο Δικαστήριο της εκάστοτε μισθωτικής διαφοράς, όσο και από τη δικονομική διαδικασία. Πολλά επίσης εξαρτώνται από επιμέρους παράγοντες της εκάστοτε μισθωτικής διαφοράς, οι οποίοι είτε είναι παρελθοντικοί είτε σημερινοί. Σε αυτά θα πρέπει να συμβουλευτείτε τον νομικό σας σύμβουλο, ο οποίος θα πρέπει να είναι σε θέση να γνωρίζει τόσο την ακριβή διαδικασία που συνίσταται για την in concreto υπόθεσή σας, όσο και την πρακτική που ακολουθείται από το συγκεκριμένο Δικαστήριο που έχει αρμοδιότητα στη διαφορά σας [Η αρμοδιότητα των Δικαστηρίων στις μισθωτικές διαφορές, εξαρτάται αφενός από την γεωγραφική περιοχή και το Δήμο της χώρας που βρίσκεται το μισθωμένο ακίνητο, και αφετέρου από το ύψος του μισθώματος].