Επιλογή της βέλτιστης εξωστικής μεθόδου

 

 



Επιλογή διαδικασίας:

Αγωγή ή διαταγή;;



 

 

Η «διαταγή» είναι πολύ πιο σύντομη χρονικώς και επίσης πολύ πιο οικονομική διαδικασία, από την «αγωγή».
Με την οδό της διαταγής, ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής θα μπορέσει να επανακτήσει το ακίνητό του σε σύντομο χρονικό διάστημα, αποβάλλοντας όσο το δυνατόν γρηγορότερα από αυτό τον κακοπληρωτή μισθωτή…. ούτως ώστε να το εκμεταλλευτεί πλέον με προσοδοφόρο τρόπο, εκμισθώνοντάς το εκ νέου σε έναν καλοπληρωτή νέο μισθωτή, ή προβαίνοντας σε οποιαδήποτε χρήση κατά τη βούλησή του. Και αυτό θα το καταφέρει με ένα λογικό οικονομικό κόστος.

 

Επομένως είναι προφανές ότι είναι προς το συμφέρον του εκμισθωτή να προτιμάται η οδός της διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου,  εφόσον όμως:

  1. Πληρούνται οι προϋποθέσεις που απαιτούνται εκ του νόμου (και εκ της Νομολογίας και της πρακτικής των Δικαστηρίων!)  για την υπαγωγή της υποθέσεως στη διαδικασία αυτή,
  2. Και εφόσον τα επιμέρους στοιχεία της in concreto υποθέσεως δεν εμφανίζουν τυχόν ιδιαίτερες παραμέτρους αποτρεπτικής φύσεως και υφής ως προς την επιλογή αυτής της κατευθύνσεως.

 

Εάν απουσιάζουν απαραίτητες προϋποθέσεις ή εάν -αντιθέτως- υφίστανται στοιχεία αποτρεπτικά, τότε θα πρέπει να επιλεγεί η οδός της αγωγής. Όμως, ακόμη και σε αυτές τις περιπτώσεις, ένας έμπειρος Δικηγόρος, μπορεί να «μετατρέψει» ελλείψεις ή να «μπαλώσει» λάθη ή να «δημιουργήσει» τις απαραίτητες δικονομικές προϋποθέσεις, ούτως ώστε να μπορεί τελικώς να επιλεχθεί με απόλυτη επιτυχία η οδός της διαταγής. [Πάντα εντός «ορίων»: Θαύματα δεν μπορεί να σας υποσχεθεί κανείς.]

 

 



 

Δεν θα δώσω, στο παρόν άρθρο, μία «λίστα» με τις απαραίτητες προϋποθέσεις για την επιτυχή έκδοση «διαταγής εξώσεως» (ή –αντιστοίχως- μία «λίστα» με τις απαραίτητες προϋποθέσεις για την επιτυχή έκδοση αποφάσεως επί «αγωγής εξώσεως»),  καθώς κάτι τέτοιο θα ήτο αδόκιμο  μέσω μίας διαδικτυακής δημοσίευσης….
Εξ’ άλλου, στην πραγματικότητα, υπάρχουν δεκάδες «πρέπει» που πρέπει να πληρούνται και εκατοντάδες «δεν πρέπει» που πρέπει να απουσιάζουν, και αυτά πάντα εν συναρτήσει με τους επιμέρους παράγοντες και ιδιαιτερότητες της εκάστοτε υπόθεσης.
Στο παρόν άρθρο προτιμάται μία στοχευμένη πραγμάτευση, που σκοπό έχει να ξεκαθαρίσει λίγο το τοπίο για εσάς τον αναγνώστη, ούτως ώστε να ληφθεί μία κατανοητή γενική ιδέα του θέματος της εξώσεως, καθώς και να δοθεί μία (μικρή) αντίληψη της πολυπλοκότητας του.

 

Τονίζω στο σημείο αυτό, ότι ναι μεν η διαδικασία της «διαταγής» συμφέρει τον εκμισθωτή (και από άποψη χρόνου και από άποψη κόστους!!),  ΟΜΩΣ προτού ακολουθηθεί η διαδικασία αυτή, θα πρέπει -πρωτίστως- να ερευνηθεί εις βάθος από τον νομικό σας σύμβουλο, ότι υφίσταται η πλήρης συνδρομή όλων των απαραίτητων στοιχείων (ουσίας και δικονομίας). Και επιπλέον, η όλη διαδικασία θα πρέπει να ακολουθηθεί με ιδιαίτερη προσοχή, γνώση και εμπειρία σε όλες της τις φάσεις, ήτοι από το στάδιο της εξωδίκου, από τον τρόπο σύνταξης της αιτήσεως και της αποφάσεως (την οποία –και αυτήν- ο ίδιος ο Δικηγόρος σας θα την συντάξει, για να την υπογράψει κατόπιν ο Δικαστής αφού την ελέγξει), έως και τον τρόπο σύνταξης της «επιταγής προς εκτέλεση» ( = είναι το τελευταίο δικόγραφο που συντάσσει ο Δικηγόρος σας, το οποίο επιδίδεται στον μισθωτή συνημμένο με την «απόφαση διαταγής»):

==> Αυτά επειδή, η διαδικασία της διαταγής είναι μία αρκετά «λεπτή» διαδικασία όπου οι Δικαστές είναι ιδιαιτέρως αυστηροί, όσον αφορά την πλήρωση όλων των απαραίτητων στοιχείων (ουσίας, δικονομίας, προθεσμιών, αναφερόμενων στοιχείων στα δικόγραφα και τρόπου αναφοράς τους, κτλ κτλ…).
Η αυστηρότητα αυτή είναι απολύτως εύλογη, επειδή –στην πράξη- στη διαδικασία της διαταγής, ΔΕΝ καλείται ο αντίδικος μισθωτής σε ακρόαση από τον Δικαστή που θα εκδώσει την απόφαση!! Με απλά λόγια, ο Δικαστής θα αποφασίσει να εξωθεί ο μισθωτής και η οικογένειά του από την κατοικία τους, είτε είναι καταχείμωνο είτε καλοκαίρι, λαμβάνοντας υπ’ όψιν (στην πράξη) μόνον την πλευρά του εκμισθωτή.
Επομένως: == > Αν λόγω αβλεψίας, ή λάθους, ή μη επαρκούς εμπειρίας ή μη επαρκούς γνώσης… ή…. ή…., υπάρξει κάποιο οποιοδήποτε «σφάλμα» ή κάποια «έλλειψη», είτε στη σύνταξη των δικογράφων, είτε στην με ευλάβεια τήρηση της δικονομίας, τότε να είστε σίγουροι ότι ο Δικαστής θα απορρίψει την αίτηση έκδοσης διαταγής έξωσης, πράγμα που πολύ απλά σημαίνει ότι θα έχετε χάσει τα χρήματά σας!  Βεβαίως μπορεί να είστε και τυχεροί και να εκδοθεί η πολυπόθητη διαταγή, ακόμη και αν υπάρχουν χίλιες ελλείψεις και άλλα τόσα λάθη: και ο Δικαστής άνθρωπος είναι και μπορεί να είναι κουρασμένος ή πολύ απλά να μην έχει πολυασχοληθεί στο παρελθόν με μισθώσεις! Έχουν δει πολλά «διαμάντια» τα μάτια μου….. Αλλά ακόμη και στην περίπτωση αυτή (στην περίπτωση δηλαδή που εκδόθηκε διαταγή εξώσεως που «πάσχει εμφανώς» για λόγους μη πλήρωσης ουσιωδών ή δικονομικών προϋποθέσεων), τότε εναπόκειται στον μισθωτή-εξωστέο κατά πόσο «θα το κυνηγήσει» ή όχι, με έναν έμπειρο Δικηγόρο με τη «διαδικασία της ανακοπής». Αν δεν το κυνηγήσει, τότε θα εξωθεί με βάση την εκδοθείσα διαταγή. Αν όμως ζητήσει νομική συνδρομή, σε μία τέτοια περίπτωση, ένας έμπειρος Δικηγόρος ίσως μπορέσει να επιτύχει (χωρίς να μακρηγορήσω ασφαλώς επί τούτου) την παραμονή του μισθωτή εντός του διαμερίσματος για πολλούς μήνες ακόμη, και αυτό χωρίς να καταβάλει (στην πράξη) ούτε ένα Ευρώ για μισθώματα!!

 

Μία ανακοπή μπορεί να κατατεθεί για πολλούς λόγους (ακόμη και για «αστείο» εκ πρώτης όψεως λόγο, ή για ουσιαστικό ή δικονομικό λόγο με ελάχιστες πιθανότητες ευόδωσης).
Διαφορετική όμως θα είναι η τύχη μίας ανακοπής που έχει (στην ουσία) αβασίμως ασκηθεί, από –αντιθέτως- την τύχη μίας ανακοπής που βάλει εναντίον εσφαλμένης συντακτικά διαταγής, ή εναντίον διαταγής η οποία ναι μεν είναι ορθά συντεταγμένη, έχει όμως εκδοθεί στηριζόμενη σε ελλειμματικά δικόγραφα! Και βεβαίως εναπόκειται στην επιδεξιότητα του Δικηγόρου του μισθωτή/ενοικιαστή, κατά πόσο «θα το τραβήξει», θα το «περιπλέξει», θα εκμεταλλευτεί πλήρως όλα τα λάθη της αντιδίκου πλευράς, «τραβώντας το από τα αυτιά» όπου χρειάζεται…… ούτως ώστε να επιτύχει την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη παραμονή του μισθωτή (και πελάτη του) εντός του μισθίου.

Να έχετε υπ’ όψιν σας ότι: Αν εκτελέσετε απόφαση εξώσεως (δηλαδή αν προχωρήσετε στην έξωση του μισθωτή, στηριζόμενοι στην απόφαση διαταγής του Δικαστηρίου που έχει εκδοθεί υπέρ σας), η οποία όμως έχει «λανθασμένως» εκδοθεί, δηλαδή απόφαση έξωσης που πάσχει είτε για λόγους ουσίας είτε δικονομίας (όπως ανέλυσα ανωτέρω)….. ==> Τότε ΕΑΝ αυτή η απόφαση διαταγής μελλοντικά (δηλαδή μετά από σχεδόν 2 χρόνια στην πράξη) «ακυρωθεί» (και ΘΑ ακυρωθεί αν ασκηθεί μία προσεκτικά συντεταγμένη ανακοπή), τότε δύο είναι τα πράγματα που μπορεί να διατάξει το Δικαστήριο της ακύρωσης: 1) Να σας υποχρεώσει στην επανεγκατάσταση του μισθωτή εντός του μισθίου ΚΑΙ 2) συν μερικές χιλιάδες Ευρώ αποζημίωση στον μισθωτή! ΚΑΙ ασφαλώς δεν πρόκειται να δείτε ούτε ζωγραφιστά τα μισθώματα που σας όφειλε παλαιότερα και στα οποία είχε στηριχθεί η διαταγή πληρωμής για να πρωτοεκδοθεί….. Δηλαδή θα βρεθείτε (στην πράξη μετά από περίπου ενάμιση με δύο χρόνια, από τότε που εξώσατε τον μισθωτή, και ενώ νομίζατε ότι είχε «κλείσει» η υπόθεση) και να πρέπει να ξαναδεχτείτε τον μισθωτή εντός του διαμερίσματός σας (ή του καταστήματος σας, εάν είναι επαγγελματική η μίσθωση) και να πρέπει να του καταβάλετε μία γερή αποζημίωση!!  == >  Είναι προφανές το πόσο προσεκτικοί πρέπει να είστε από την αρχή σε όλες σας τις ενέργειες και επιλογές σας.

                       

Δεν χρειάζεται να αναφέρω ότι και στην περίπτωση της αγωγής εξώσεως, υπάρχουν εξίσου πολλές ουσιαστικές και δικονομικές προϋποθέσεις που θα πρέπει -τόσο εξ’ αρχής όσο και εν συνεχεία- να τηρηθούν με ευλάβεια από τον πληρεξούσιο Δικηγόρο σας: Π.χ. ο τρόπος καταγγελίας, η προθεσμία της, η ορθή αναφορά στα έξοδα καταγγελίας, ο σωστός υπολογισμός της επέλευσης των αποτελεσμάτων της καταγγελίας καθώς και η ως είθισται –εντός του δικογράφου- αναφορά τους, η τυπικότατη σύνταξη του δικογράφου της καταγγελίας, καθώς και η επιλογή του τρόπου καταγγελίας αν δηλαδή γίνει δια εξωδίκου ή δια του δικογράφου της αγωγής….. και άλλα πολλά τα οποία δεν θα αναφέρω στο παρόν, καθότι ήδη αισθάνομαι ότι έχω μακρηγορήσει αρκετά.

 

 



                     

Συνεχίζοντας:

Αν και η μέθοδος της διαταγής (όπως προανέφερα) είναι προτιμότερη από άποψη χρόνου και κόστους, υπάρχουν κάποιες περιπτώσεις όπου η διαδικασία της αγωγής είναι μονόδρομος και μάλιστα με εμφανή τρόπο: Αυτό επειδή οι δικονομικές απαιτήσεις για την έκδοση της διαταγής είναι πιο αυστηρές από αυτές της αγωγής. Έτσι π.χ. μπορούμε να επιτύχουμε την έξωση του κακοπληρωτή μισθωτή μίας προφορικής μίσθωσης (δηλαδή μίσθωσης η οποία δεν αποδεικνύεται, με επάρκεια, εγγράφως) μόνον με την οδό της αγωγής. Κάτι τέτοιο είναι αδύνατον να επιτευχθεί με διαταγή.  [Βέβαια στην πράξη, έχω δει να κατατίθενται κατά καιρούς αιτήσεις διαταγής, αφορούσες μισθώσεις όπου εκλείπουν βασικά έγγραφα… και ο Θεός βοηθός…]

 

Το πιο σύνηθες φαινόμενο όμως είναι οι υποθέσεις όπου, δυνητικά και εκ πρώτης όψεως, μπορεί να επιτευχθεί η έξωση τόσο με την οδό της αγωγής, όσο και με αυτήν της διαταγής. Και είναι σε αυτές ακριβώς τις περιπτώσεις όπου θα πρέπει να υπάρξει ιδιαίτερη προσοχή, ούτως ώστε να ληφθεί η πλέον ορθή απόφαση επιλογής της σωστής διαδικασίας.

Δυστυχώς, στην πράξη (λόγω προχειρότητας ή μη επαρκούς γνώσης κ΄ εμπειρίας επί του αντικειμένου), είναι πάμπολλες οι φορές που επιλέγεται «στο πόδι» η οδός της διαταγής ως η «εύκολη και γρήγορη λύση» [Που μόνο «εύκολη» δεν είναι… αντιθέτως χρειάζεται πολλαπλάσια προσοχή!]…. Πράγμα που μπορεί να οδηγήσει σε καταστροφικές συνέπειες το σύνολο της υποθέσεως, εις βάρος του ιδιοκτήτη-εκμισθωτή…. Πολλές είναι οι φορές που έχει έρθει στο γραφείο μου μισθωτής, κρατώντας στα χέρια του διαταγή απόδοσης μισθίου που του έχει κοινοποιήσει ο αντίδικός του ιδιοκτήτης… Και τρίβω τα μάτια μου (και τα χέρια μου….) από τη διαδικασία που έχει ακολουθηθεί (!!)….. πραγματικά δεν ξέρω από πού ν αρχίσω να γράφω και πού να τελειώσω την ανακοπή που θα συντάξω… !!
Όταν η διαταγή είναι διάτρητη από παντού, αυτό είναι η χαρά ενός έμπειρου Δικηγόρου από πλευράς μισθωτή… αφού το αποτέλεσμα της ανακοπής που θα συντάξει, θα είναι η ακύρωση και η ολική ξεθεμελίωση της όλης διαδικασίας της έξωσης.. Και αυτό πολλές φορές και με επιπλέον οικονομικά οφέλη για τον μισθωτή (== > δηλαδή επιπρόσθετα οφέλη, πλέον της ακύρωσης της έξωσης αυτής καθεαυτής)…..  ο οποίος μπορεί να βρεθεί στη θέση να παραμείνει πρακτικώς στο μίσθιο χωρίς να καταβάλλει ποτέ τα οφειλόμενα μισθώματα (ούτε και τα επόμενα….)! Ακόμη και να λάβει και επιπλέον αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη!!

 

Όμως, για να μην μακρηγορούμε περαιτέρω, ας συνοψίσω στα εξής: Ναι, είναι αδιαμφισβήτητο ότι η διαταγή σας συμφέρει. ΚΑΙ οικονομικώς ΚΑΙ χρονικώς.  Όμως υπάρχουν πολλές υποθέσεις, όπου θα πρέπει να προτιμηθεί η οδός της αγωγής (έναντι της διαταγής), επειδή π.χ. στην συγκεκριμένη περίπτωση διαφαίνεται (σύμφωνα με την κρίση και την εμπειρία του Δικηγόρου σας) ότι η διαταγή εμφανίζει πολλές πιθανότητες αποτυχίας. Αυτό επειδή από πολλές υποθέσεις μπορεί να εκλείπουν ορισμένα δικονομικά ή ουσιαστικά στοιχεία (ή υπάρχουν άλλα που δεν θα έπρεπε να υπάρχουν), η έλλειψη (ή η ατυχής ύπαρξη) των οποίων, μπορεί να οδηγήσει: (i) είτε στην εξ’ αρχής απόρριψη της έκδοσης της διαταγής, (ii) είτε στην ευδοκίμηση μίας ανακοπής του αντιπάλου-μισθωτή. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις θα πληγείτε οικονομικά, στην δεύτερη μάλιστα περίπτωση η οικονομική ζημία σας θα είναι ιδιαιτέρως μεγάλη!

Βεβαία, ακόμη και σε αρκετές εξ’ αυτών των περιπτώσεων, ένας ικανός Δικηγόρος μπορεί να «μπαλώσει» κενά, να διορθώσει λάθη, να διαμορφώσει τις δικονομικές λεπτομέρειες της υπόθεσής σας…..   Ούτως ώστε να καταφέρει να «μεταλλάξει» επαρκώς την υπόθεσή σας…. με τέτοιον τρόπο, ώστε -εν τέλει- να μπορέσει να ακολουθήσει επιτυχώς την οδό της διαταγής απόδοσης μισθίου! Και έτσι να σας γλυτώσει από την (πιο) χρονοβόρα και δαπανηρή οδό της αγωγής.

Πολλά έγκεινται στην επιδεξιότητα και εμπειρία του πληρεξουσίου που θα επιλέξετε, αλλά βέβαια αυτό πάντοτε εντός ορίων, αφού ναι μεν «παραθυράκια» υπάρχουν, αλλά και αυτά δεν είναι ανεξάντλητα…

 




 

Κλείνω με ένα μικρό και πολύ απλό παράδειγμα, για να γίνει αντιληπτή η σημασία της τήρησης των απαραίτητων νομικών προϋποθέσεων, ακόμη και εάν αυτές αναφέρονται σε καθαρά τυπικά θέματα:
Το παράδειγμα αφορά εξ’ ίσου και την διαδικασία της διαταγής και την διαδικασία της αγωγής: Εν συντομία αναφέρω εδώ ότι ο Νόμος απαιτεί (δια συγκεκριμένου άρθρου του Αστικού Κώδικα), στη διαδικασία της «αγωγής έξωσης», την επίδοση του δικογράφου όχι μόνο στον ίδιο τον μισθωτή αλλά και στη σύζυγό του! Για τη διαδικασία της διαταγής δεν υπάρχει παρόμοιο άρθρο! Όμως, τα Δικαστήρια απαιτούν το ίδιο και όσον αφορά τη διαδικασία της «διαταγής», κάνοντας
lato sensu ερμηνεία του Νόμου.
Τί σημαίνει αυτό στην πράξη;;  Τι θα γίνει αν κάποιος δεν γνωρίζει αυτήν την «λεπτομέρεια» για την διαταγή ή αν ξεχάσει να προβεί σε αυτήν την τυπικότητα για την αγωγή;;; Και αυτό μάλιστα την στιγμή που έπρεπε να το πράξει;;; (κατόπιν εορτής δεν διορθώνεται!):

Απάντηση:

  • α) Στην περίπτωση της αγωγής: Συνοπτικά: Την ημέρα της δικασίμου θα απορριφθεί η αγωγή ακόμη και εάν είναι απταίστως συντεταγμένη, ακόμα και εάν δεν λείπει απολύτως τίποτα από όλες τις υπόλοιπες προϋποθέσεις. Δηλαδή, μετά από ολόκληρους μήνες αφότου έχει πρωταρχίσει η διαδικασία της έξωσης (αφού η διαδικασία της αγωγής είναι εξ΄ ορισμού πιο χρονοβόρα), θα ακυρωθεί όλη η διαδικασία εξ’ αρχής, ήτοι αναδρομικά στην πράξη!!! Δεν χρειάζεται να αναφέρουμε ότι εν τω μεταξύ –εν τοις πράγμασι- ο μισθωτής θα παραμένει εντός του μισθίου για όλο αυτό το διάστημα χωρίς να καταβάλλει τίποτα….
  • β) Στην περίπτωση της διαταγής: Συνοπτικά:  Θα αρχίσει κανονικά η διαδικασία με την επίδοση της εξωδίκου. Μετά από 15 ημέρες θα κατατεθεί η αίτηση διαταγής. Μετά από λίγο καιρό θα βγει απορριπτική απόφαση από το Δικαστήριο λόγω έλλειψης διπλής επίδοσης == > Όλη η διαδικασία θα είναι σαν να μην έχει γίνει! Και αυτό είναι το καλό σενάριο!!!!  Επειδή αν τελικά εκδοθεί η απόφαση της διαταγής (παρά την έλλειψη της διπλής επίδοσης), τότε σε περίπτωση άσκησης ανακοπής, το αποτέλεσμα θα είναι το εξής: δύο χρόνια ταλαιπωρίας σας στα Δικαστήρια και στο τέλος θα ακυρωθεί όλη η διαδικασία από την αρχή (ήτοι αναδρομικά, δηλαδή από τη στιγμή που είχε σταλεί η πρώτη εξώδικος δύο χρόνια πριν την ημέρα της ακυρωτικής απόφασης!). Δεν χρειάζεται ούτε εδώ να αναφέρουμε ότι εν τω μεταξύ –πρακτικώς- ο μισθωτής θα παραμένει εντός του μισθίου για όλο αυτό το διάστημα χωρίς να καταβάλλει τίποτα (εκτός αν αρχίσει άλλη παράλληλη διαδικασία με το ανάλογο κόστος: δεν θα αναλύσω επί τούτου)….

 

Συνεχίζοντας στο ίδιο παράδειγμα: Υπάρχουν περιπτώσεις όπου πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, λόγω βιασύνης ή προχειρότητας (ή πολύ απλά λόγω έλλειψης κρίσης), έχουν εξ αρχής εκκινήσει την εξωστική υπόθεσή τους λανθασμένως… Με αποτέλεσμα να αποτύχει (ή να διαφαίνεται ότι θα αποτύχει) η διαδικασία… Και όταν πλέον «ξυπνήσουν» και αποφασίσουν να αναζητήσουν επιτέλους έμπειρη  -σε θέματα μισθώσεων-  νομική βοήθεια, τότε να είναι πλέον αργά… Π.χ. περιπτώσεις όπου… «κατόπιν εορτής», ο ιδιοκτήτης απευθύνεται σε εξειδικευμένο δικηγορικό γραφείο κρατώντας ήδη στα χέρια του  ανακοπή που έχει ήδη ασκήσει ο μισθωτής του [επειδή ο ίδιος…. «δεν γνώριζε» ότι έπρεπε να επιδοθεί και στη σύζυγο του μισθωτή το αρχικό δικόγραφο…. ή ναι μεν είχε πληροφορηθεί σχετικά, αλλά επέλεξε ο ίδιος ο εκμισθωτής να μην επιδώσει για… «να κάνει οικονομία»!! (ναι το έχω ακούσει και αυτό!)]… Ή π.χ. περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης κρατάει εις χείρας του εκδοθείσα απορριπτική απόφαση του Δικαστηρίου, επί της αρχικής αίτησης της διαταγής (επειδή «είχε αμεληθεί» να γίνει η επίδοση στον άντρα της μισθώτριας)….

Η απάντηση σε αυτές τις περιπτώσεις [αναλόγως σε πιο στάδιο βρίσκεται η υπόθεση πάντα, ή αναλόγως αν υπάρχουν ή όχι συγκεκριμένες παράμετροι/λεπτομέρειες της υπόθεσης, των οποίων η ορθή εκμετάλλευσή τους δύναται να αναστρέψει πλήρως την κατάσταση προς όφελός μας] μπορεί να είναι είτε ότι «δεν σώνεται», είτε ότι «μπορεί να σωθεί με τους εξής τρόπους, αλλά απαιτείται πλέον η τάδε (πολύπλοκη και χρονοβόρα) διαδικασία» !! … :  Δυστυχώς, πολλά είναι αυτά που μπορούν να διορθωθούν, αντιστραφούν, «μπαλωθούν», σωθούν «στο παρά 5» από έναν έμπειρο πληρεξούσιο Δικηγόρο… όμως παραμένει Δικηγόρος και όχι θαυματοποιός… για τον λόγο τούτο, θα πρέπει εξ΄ αρχής να αποφεύγονται τα λάθη και ιδίως τα «κρίσιμα» λάθη, ήτοι αυτά που μπορεί να «καταστρέψουν» μία υπόθεση από τα σπάργανά της….

 

Επισημαίνω το εξής: Το παρόν παράδειγμα (της υποχρέωσης διπλής επίδοσης) είναι μόνον ένα ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ…. και μάλιστα ένα αρκετά απλό παράδειγμα από τα πάρα πολλά που θα μπορούσαν να αναφερθούν εν προκειμένω….
Υπάρχουν πάμπολλες ακόμη ουσιαστικές και δικονομικές «προϋποθέσεις», τις οποίες ασφαλώς και δεν πρόκειται να αναφέρω στο διαδίκτυο. Δεν δύναμαι άλλωστε, καθώς θα χρειαζόντουσαν τόμοι ολόκληροι…!!
Οι -αμέτρητες- προϋποθέσεις αυτές, θα πρέπει ΟΛΕΣ να τηρούνται με τη δέουσα προσοχή σε θέματα εξώσεων: άλλες είναι ευρέως γνωστές… άλλες όχι τόσο γνωστές…. άλλες είναι αναφερόμενες μόνον σε υποσημειώσεις … και άλλες μη αναφερόμενες πουθενά σε κείμενη νομοθεσία(!!), πλην όμως εφαρμοστέες από τα αρμόδια Δικαστήρια!!  Άλλες εξίσου «απλές» (αλλά όχι απαραίτητα -σχετικά- «γνωστές»), όπως το παράδειγμα της επίδοσης στη σύζυγο του μισθωτή, και άλλες πιο «πολύπλοκες», ήτοι που απαιτούν την τήρηση ή ύπαρξη συγκεκριμένων στοιχείων ή την μη ύπαρξη ορισμένων στοιχείων… Όλες όμως εξίσου σημαντικές!!

 

Και γιατί όχι, ας το πάμε και λίγο πιο μακρυά, επεκτεινόμενοι ακόμη περισσότερο εντός του ανωτέρω παραδείγματος…: Το παραπάνω παράδειγμα αναφέρεται στην «λεπτομέρεια» της διπλής επίδοσης στην οποία θα πρέπει απαραίτητα να προβεί η πλευρά του εκμισθωτή (αφορώντας συγκεκριμένα δικόγραφα, αναλόγως διαδικασίας).
Αν θέλουμε να το τραβήξουμε κι άλλο, υπάρχουν στο ίδιο παράδειγμα και λοιπές «υπο-λεπτομέρειες» / «υπο-παραδείγματα»!!!  Π.χ., ας αναφέρω τον εξής δικονομικό συλλογισμό (ανάμεσα στους πολλούς που θα μπορούσαν να αναφερθούν ακόμη και εντός του ίδιου αυτού παραδείγματος): Η επίδοση στη σύζυγο προβλέπεται ως απαραίτητη (νομικώς) για κάποιο λόγο: Επειδή η σύζυγος πρέπει να «γνωρίζει». Σε άλλες περιπτώσεις όμως, η επίδοση στη σύζυγο προβλέπεται και για έναν επιπλέον λόγο: επειδή αφενός πρέπει να «γνωρίζει», και επειδή αφετέρου από την επίδοση αυτή επέρχονται «νόμιμες συνέπειες»: Δηλαδή, σε άλλες περιπτώσεις η διπλή επίδοση θα πρέπει να γίνει «προς γνώση» και σε άλλες περιπτώσεις θα πρέπει να γίνει «προς γνώση και για τις νόμιμες συνέπειες». Συχνά βλέπω σε δικόγραφα το σύνηθες λάθος να αναγράφεται είτε μόνον η φράση «προς γνώσιν», είτε η φράση «προς γνώση και για τις νόμιμες συνέπειες»…. Όμως ο Νόμος, ενώ μεν απαιτεί τη «γνώση», δεν προσδίδει σε όλες τις περιπτώσεις και «νόμιμες συνέπειες». Οι «νόμιμες συνέπειες» όμως είναι συγκεκριμένες! Τι γίνεται λοιπόν όταν το δικόγραφο αναφέρει λανθασμένως (ή από.. κεκτημένη ταχύτητα) ότι (π.χ.) «η παρούσα κοινοποιείται στη σύζυγο προς γνώση της και για τις νόμιμες συνέπειες»;;;; Θα παραχθούν αυτές οι (συγκεκριμένες) «νόμιμες συνέπειες» εκεί που ΔΕΝ θα έπρεπε να παραχθούν;;; Αν η απάντηση σε αυτό είναι θετική τότε…. αυτές οι «νόμιμες συνέπειες» ίσως δύνανται να θέσουν σε κίνδυνο όλη τη διαδικασία έξωσης! Αντιθέτως, τι γίνεται αν «ξεχαστούν» να γραφτούν στο δικόγραφο οι «νόμιμες συνέπειες» και γραφτεί μόνον η «γνώση»;;; Θα παραχθούν οι νόμιμες συνέπειες εκεί που ΘΑ έπρεπε να παραχθούν, ή θα ερμηνευτεί αυτή η έλλειψη του δικογράφου ως «μη δήλωση βουλήσεως» ή άλλως ως έλλειψη δικονομικής προϋπόθεσης (ή ακόμη χειρότερα –
a contrario– ως «δήλωση βουλήσεως»);; Ας μην μακρηγορούμε περαιτέρω…. Αν και λίγο τραβηγμένο θεωρητικά το τελευταίο (υπο-)παράδειγμα, καθίσταται προφανής η σημασία που θα πρέπει να δίδεται στη λεπτομέρεια κατά τη διαχείριση μίας μισθωτικής διαφοράς, ούτως ώστε –με απόλυτη σαφήνεια, ακρίβεια και σταθερότητα- να οδηγούμεθα –κατά το βέλτιστον δυνατόν- στην επιτυχία αυτής.

 




 

Εν κατακλείδι:

Η ουσία των όσων αναφέρονται στο παρόν άρθρο είναι πλέον ξεκάθαρη:

  • 1) Είναι προφανές ότι –εκ πρώτης όψεως- είναι προς το συμφέρον του εκμισθωτή, τόσο για λόγους οικονομικού οφέλους όσο και για λόγους συντομίας χρόνου, η επιλογή της διαδικασίας της «διαταγής», αντ’ αυτής της «αγωγής»: Η «διαταγή» παράγει άμεσο αποτέλεσμα και το παράγει με σχετικά μικρό οικονομικό κόστος («σχέση κόστους-αποτελέσματος»). Η διαταγή είναι αδιαμφισβήτητα ένα πολύ δυνατό και αποτελεσματικό όπλο που διαθέτει στα χέρια του ο εκμισθωτής/ιδιοκτήτης προκειμένου να επιτύχει την γρήγορη έξωση του δύστροπου μισθωτή, και αυτό ιδίως μετά το νεότερο νομοθετικό πλαίσιο περί εξώσεων του νόμου υπ’ αρ. 4055 του 2012 και του (ακόμη νεότερου) νόμου υπ’ αρ. 4335 του έτους 2015. (Για το νέο εξωστικό νομοθετικό πλαίσιο βλ. στο επόμενο άρθρο: «Έξωση express»: διαδικασία.)
  • 2) Όμως: θα πρέπει το αποτέλεσμα να είναι (όσο αυτό είναι δυνατόν να προεκτιμηθεί σε μία «δικαστική διαμάχη» και μία «δικαστηριακή κρίση») βέβαιο και σίγουρο. Ειδάλλως (δηλαδή στην περίπτωση επιλογής της λανθασμένης διαδικασίας ή της διαδικασίας που in concreto ενέχει πολύ μεγάλο ρίσκο), μπορεί  να υπάρξει εκτόξευση του κόστους και από άποψη χρημάτων και από άποψη χρόνου. Εξ’ ού και η αναγκαιότητα επαρκούς γνώσης και ορθής προεκτίμησης της εκάστοτε υποθέσεως πριν την επιλογή της (πλέον) αρμόζουσας διαδικασίας («αγωγής» ή «διαταγής»).
  • 3) Αφού επιλεχθεί η ορθή διαδικασία, θα πρέπει από την αρχή της να δρομολογηθεί ως ενδείκνυται, λαμβάνοντας συνάμα υπ’ όψιν και τις πτυχές της in concreto υποθέσεως.
  • 4) Και εν συνεχεία και έως το τέλος της υποθέσεως, θα πρέπει να υφίσταται η απαραίτητη γνώση και αφοσίωση στο αντικείμενο….. ούτως ώστε να μπορεί επιτυχώς να προσδοθεί η απαιτούμενη προσοχή στην –χωρίς παρεκκλίσεις και με ευλάβεια- τήρηση των ουσιαστικών και δικονομικών πλαισίων κ΄ κανόνων, που έχουν τεθεί (τόσο από τον Νόμο, όσο και από τα Δικαστήρια) στο πεδίο των μισθωτικών διαφορών.

 

Κύριος στόχος του Δικηγόρου σας θα πρέπει πάντοτε να είναι να σας εξασφαλίσει: (α) το καλύτερο αποτέλεσμα, (β) με την μεγαλύτερη βεβαιότητα, (γ) και αυτό με το λιγότερο δυνατόν κόστος (δ) και εντός του συντομότερου χρονικού διαστήματος.

Για να καταφέρει όμως να σας τα παράσχει ΟΛΑ αυτά μαζί, ο πληρεξούσιος που θα επιλέξετε, θα πρέπει όχι μόνον να έχει ως γνώμονά του να τα προσφέρει, αλλά επιπλέον και να γνωρίζει πώς να το κάνει, ήτοι να διαθέτει ιδιαίτερες γνώσεις και εμπειρία επί των εξωστικών διαδικασιών και επί όλων των λεπτομερειών και απαιτήσεων τόσο του νομικού πλαισίου (θεωρία), όσο και των Δικαστηρίων (πράξη). Οι μισθώσεις είναι ένα τεράστιο και ιδιαιτέρως πολύπλοκο κεφάλαιο του δικαίου, που απαιτεί ιδιαίτερης εξειδίκευσης.

 

 


 Για να λάβετε μία πλήρη εικόνα των βημάτων για την κάθε διαδικασία χωριστά, κάντε κλικ εδώ για την έξωση express (=διαταγή) και εδώ για την αγωγή έξωσης.

 

 

Επιστροφή στην κορυφή