Στο ελληνικό δίκαιο υπάρχουν πολλοί και διαφορετικοί τρόποι και διαδικασίες εξώσεως, στηριζόμενοι σε διαφορετικούς (κατά περίπτωση) «λόγους» εξώσεως και νομικές βάσεις.
Στην πράξη, ο πιο συνήθης λόγος εξώσεως είναι η μη καταβολή των μισθωμάτων (=ενοικίων). Δηλαδή η «δυστροπία» ή η «υπερημερία» του μισθωτή (=ενοικιαστή) στην εμπρόθεσμη καταβολή των μισθωμάτων, καθώς επίσης και των κοινοχρήστων ή και των λογαριασμών κοινής ωφελείας (ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ). Και είναι λογικότατο αυτό να αποτελεί την συνηθέστερη αιτία εξώσεως, αφού ουδείς ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ανεχτεί από έναν κακοπληρωτή μισθωτή να διαμένει άνευ οικονομικού αντικρίσματος εντός της περιουσίας του.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Υπάρχουν και άλλοι λόγοι και διαδικασίες έξωσης του μισθωτή, ανεξαρτήτως από το αν αυτός είναι, ή όχι, τυπικός στην πληρωμή των μισθωμάτων: Πρόκειται για εντελώς διαφορετικές εξωστικές διαδικασίες, οι οποίες επιλέγονται και ακολουθούνται, αναλόγως των παραμέτρων και της φύσεως της εκάστοτε in concreto υποθέσεως.
Οι λοιπές αυτές εξωστικές διαδικασίες έχουν, η καθεμία τους, τις δικές της ιδιαιτερότητες και απαιτήσεις. Αυτό επειδή η κάθε μία εξ’ αυτών, έχει εντελώς διαφορετική μορφή από τις άλλες. Η επιλογή της ενδεδειγμένης εξωστικής μεθόδου γίνεται –κάθε φορά- με βάση τη φύση, τους λόγους/αιτίες, τις λεπτομέρειες, καθώς και τις παραμέτρους εκάστης υποθέσεως. Έτσι, π.χ. εντελώς διαφορετική είναι η μέθοδος έξωσης που θα χρησιμοποιηθεί σε περίπτωση που έχει λήξει η μισθωτική διάρκεια της μίσθωσης, και εντελώς διαφορετική η μέθοδος εξώσεως σε περίπτωση κακής χρήσης του μισθίου. Επιπλέον, και η δρομολόγηση θα -πρέπει να- είναι παντελώς διαφορετική από την αρχή της υποθέσεως. Επίσης, υπάρχει η δυνατότητα να γίνει παράλληλη ή/και ταυτόχρονη χρήση διαφόρων σύνθετων (και εντελώς διαφορετικών μεταξύ τους) εξωστικών διαδικασιών (και προδικασιών), με ταυτόχρονη διασύνδεση μεταξύ αυτών, εάν και όπου χρειάζεται, ούτως ώστε να επιτευχθεί η έξωση. Ασφαλώς και δεν θα επεκταθώ επί τούτου στο διαδίκτυο, καθώς η πλήρης γνώση αυτών αποτελεί προϊόν πολυετούς πείρας και προσωπικής μου εξειδίκευσης στον τομέα των μισθώσεων.
Συνοψίζοντας: Κάθε διαφορετική εξωστική μέθοδος / κάθε διαφορετικός τύπος εξωστικής μεθόδου, έχει και τις δικές του ιδιάζουσες δικονομικές και ουσιαστικές απαιτήσεις: Ιδιαίτερες προϋποθέσεις καταγγελίας (ή μη), αναλόγως του λόγου της in concreto δρομολογουμένης εξώσεως…. διαφορετικές δικονομικές προθεσμίες…. διαφορετικά ουσία και νόμω βάσιμα…. διαφορετικές απαιτήσεις επί του «ορισμένου» της αγωγής ή της εξωδίκου…. διαφορετικά διαδικαστικά είθισται που πρέπει να πληρούνται…. διαφορετικές απαιτήσεις όσον αφορά τη σύνταξη των δικογράφων…. διαφορετικά a priori που θα πρέπει κάθε φορά να υφίστανται (ή να φροντίζει ο Δικηγόρος σας να δημιουργούνται ή να.. «εξαφανίζονται», κάθε φορά αναλόγως της διαδικασίας που πρόκειται να ακολουθηθεί)… και πολλά άλλα….. Και μάλιστα δεν αρκούν οι απαιτήσεις οι τιθέμενες από το γράμμα του νόμου, αλλά θα πρέπει να υπάρχει και πλήρης γνώση όχι μόνον της Νομολογίας επί της –εκάστοτε- μορφής της εκκινουμένης εξωστικής μεθόδου, αλλά και της (μεταβαλλόμενης και ρευστής) πρακτικής των Δικαστηρίων!
== > ΕΠΟΜΕΝΩΣ: Και όσον αφορά τις λοιπές αυτές εξωστικές διαδικασίες (χωρίς να προβώ σε ουδεμία περαιτέρω ανάλυσή τους), θα επιστήσω την προσοχή σας στο εξής: Οι μισθωτικές διαφορές αποτελούν ένα από τα κατ’ εξοχήν σύνθετα κεφάλαια του Δικαίου, με άπειρες λεπτομέρειες και υπο-λεπτομέρειες.
Το μεγαλύτερο μέρος των λεπτομερειών αυτών (λεπτομερειών επί λεπτομερειών στην πραγματικότητα….) είναι παντελώς άγνωστο, καθώς διαμορφώνεται: (i) από διάσπαρτα νομικά κείμενα, (ii) από τη Νομολογία, (iii) από τη δικαστηριακή πρακτική, (iv) μπορεί ακόμη και από συμβούλια Δικαστών (!!) οι οποίοι τυγχάνει να συνέρχονται ανά διαστήματα και να λαμβάνουν αποφάσεις σχετικά με το πώς π.χ. θα γίνεται εις το εξής από αυτούς, ο χειρισμός του τάδε ή του τάδε τύπου μισθωτικής περίπτωσης στα τάδε Δικαστήρια…..
Από αυτήν την (πολύ απλοϊκά παρατεθειμένη) επεξήγηση, ξεκάθαρο γίνεται στον αναγνώστη, πόσο ιδιαιτέρως τεχνικός και συνεχώς μεταβαλλόμενος και απαιτητικός είναι ο τομέας των μισθωτικών διαφορών, καθώς και πόσο απαραίτητο καθίσταται -για την ορθή δρομολόγησή τους- αυτές να πραγματεύονται πάντοτε και αποκλειστικά από εξειδικευμένους εις τις μισθώσεις νομικούς εκπροσώπους.
Το παρόν Δικηγορικό Γραφείο – ως πλήρως εξειδικευμένο στις μισθωτικές διαφορές – εξειδικεύεται σε όλους τους τύπους, τις διαδικασίες και τους λόγους εξώσεως: π.χ. έξωση λόγω κακής χρήσης του μισθίου, π.χ. έξωση λόγω λήξεως της διάρκειας της μισθώσεως, π.χ. δρομολόγηση εξώσεως με βασικό στόχο την ιδιοκατοίκηση ή την ιδιόχρηση, π.χ. δρομολόγηση έξωσης με χρήση σύνθεσης διαφορετικών διαδικασιών και βάσει ιδιότυπων και πιο ιδιαζουσών αιτιών, κτλ κτλ κτλ..….
Όμως δεν θα αναφερθούμε -δια των διαδικτυακών άρθρων που ακολουθούν- σε όλες τις δικονομικές διαδικασίες και νόμιμες βάσεις έξωσης, αφού θα χρειαζόντουσαν σελίδες επί σελίδων (καθώς και άπειρος χρόνος) για μία –έστω- επιδερμική παρουσίαση τους. Θα αναλύσουμε μόνον την πιο συνήθη αιτία εξώσεως, η οποία είναι η καθυστέρηση (άλλως η μη πληρωμή) των μισθωμάτων (κ΄ κοινοχρήστων κ΄ λογαριασμών κοινής ωφελείας). Και θα αναφερθούμε μόνον στις πλέον συνήθεις μεθόδους που ακολουθούνται σε αυτήν την περίπτωση, οι οποίες είναι η αγωγή απόδοσης μισθίου ακινήτου και η διαταγή απόδοσης μισθίου ακινήτου.
Οι διαδικασίες της εξώσεως που θα πραγματευτούμε στα άρθρα που ακολουθούν, είναι αποκλειστικώς αυτές που εκκινούνται στις περιπτώσεις μη καταβολής (ή καθυστέρησης καταβολής) του μισθώματος (= «ενοικίου»): οι δύο αυτές διαδικασίες είναι η «αγωγή έξωσης» και η «διαταγή έξωσης/έξωση express».
Σας συνιστώ, εάν έχετε χρόνο, να διαβάσετε όλα τα άρθρα που ακολουθούν (με τη σειρά που είναι παρατεθειμένα), ούτως ώστε να καταφέρετε να αποκτήσετε μία πλήρη εικόνα επί του ζητήματος:
- Εισαγωγικώς, για να λάβετε μία γενική παρουσίαση επί των δύο βασικών υφιστάμενων διαδικασιών έξωσης του κακοπληρωτή μισθωτή (οι οποίες είναι η διαδικασία της «αγωγής» και η διαδικασία της «διαταγής»), κάντε κλικ εδώ — > Οι δύο μέθοδοι έξωσης: «Αγωγή» κ΄ «Διαταγή»
- Για τις βασικές διαφορές μεταξύ αγωγής και διαταγής, κάντε κλικ εδώ — > Σύγκριση των δύο μεθόδων
- Για να ενημερωθείτε για τον ορθό τρόπο και για το σκεπτικό επιλογής της πλέον πρόσφορης (μεταξύ των δύο) διαδικασίας, αναλόγως των in concreto παραμέτρων της εκάστοτε υποθέσεως, κάντε κλικ εδώ — > Επιλογή βέλτιστης μεθόδου
- Για την ανάλυση της διαδικασίας της διαταγής, κάντε κλικ εδώ — > «Έξωση express»: διαδικασία
- Για την ανάλυση της διαδικασίας της αγωγής, κάντε κλικ εδώ —> «Αγωγή εξώσεως»: διαδικασία
- Τέλος, για να ενημερωθείτε για τις δυνατότητες που παρέχονται στον μισθωτή από το ελληνικό δίκαιο για να αμυνθεί (τόσο επί «αγωγής», όσο και επί «διαταγής»), κάντε κλικ εδώ — > Οι τρόποι άμυνας του μισθωτή