(Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ακινήτου και διαταγή πληρωμής οφειλομένων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών και λογαριασμών κοινής ωφελείας)
Ο νέος νόμος υπ’ αρ. 4335 του έτους 2015 [ο οποίος ήρθε να «επικυρώσει» -κατ’ ουσίαν επαναλαμβάνοντας- όσα ήδη ορίζονταν για τη διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ακινήτου, από τον επίσης σχετικά νέο νόμο υπ’ αρ. 4055 του 2012] παρέχει επιπλέον προστασία στους ιδιοκτήτες ακινήτων: Το νεότερο νομοθετικό πλαίσιο στην Ελλάδα, έχει επιφέρει σημαντικές αλλαγές στη διαδικασία και τις προϋποθέσεις εξώσεως και προσφέρει νέες δυνατότητες στα χέρια των ιδιοκτητών/εκμισθωτών ακινήτων.
Το νεότερο ισχύον νομικό πλαίσιο της διαταγής απόδοσης μισθίου και οι δυνατότητες που προσφέρονται στον εκμισθωτή:
Έξωση Express
Τώρα πλέον με τη «διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ακινήτου» [που ήδη αναλύσαμε στα προηγούμενα άρθρα, δηλαδή εδώ, εδώ και εδώ], όχι μόνον ο εκμισθωτής μπορεί να επιτύχει την έξωση του κακοπληρωτή μισθωτή από το ακίνητο σε σχετικά σύντομο χρόνο, αλλά πλέον :
1) Μπορεί να το κάνει ακολουθώντας μία διαδικασία που έγινε ακόμη πιο σύντομη χρονικώς και σχετικά πιο οικονομική.
Στο σημείο αυτό θα επαναλάβω ότι το “σύντομο” και “οικονομικό” της όλης διαδικασίας θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τον εν γένει χειρισμό της υποθέσεώς σας από τον πληρεξούσιο Δικηγόρο που θα επιλέξετε: Καθώς οποιαδήποτε προχειρότης, ή λάθος, ή έλλειψη γνώσεως και εμπειρίας, ή παραλείψεως στα σχετικά δικόγραφα, μπορεί να έχει ως δυσάρεστο αποτέλεσμα για εσάς, είτε την -εξ’ αρχής- απόρριψη της αιτήσεώς σας από το Δικαστήριο, είτε (ακόμη χειρότερα) την ευδοκίμηση μίας ενδεχόμενης ανακοπής του μισθωτή, πράγμα που θα εκτοξεύσει δραματικά και τον χρόνο και το οικονομικό κόστος. Χρειάζεται ιδιαιτέρα προσοχή και σωφροσύνη. Ο νοών νοείτω…
2) Μπορεί πλέον (ρητώς εκ του νέου νομοθετικού πλαισίου) να σωρεύσει στην ΙΔΙΑ αίτηση ΚΑΙ διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ακινήτου ΚΑΙ αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφελείας.
Δηλαδή, όχι μόνον είναι δυνατή η έξωση του μισθωτή που δεν πληρώνει, αλλά την ίδια στιγμή -και με την ίδια πράξη και διαδικασία- υπάρχει η δυνατότητα να εκδοθεί επιπλέον ΚΑΙ διαταγή πληρωμής όσων σας χρωστάει (των μισθωμάτων και των κοινοχρήστων, ακόμη και των απλήρωτων λογαριασμών ΕΥΔΑΠ ή και ΔΕΗ, αν είχατε κάνει το λάθος να μην αλλάξετε τους λογαριασμούς της ΔΕΗ στο όνομά του).
Με λίγα λόγια μπορούν να εκδοθούν «δύο αποφάσεις σε μία». Για να επιτευχθεί αυτό, απαιτείται ασφαλώς ιδιαίτερο αίτημα και ιδιαίτερη σύνταξη των δικογράφων, τόσο της αίτησης, όσο και της απόφασης.
Και μάλιστα θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στη σύνταξη ακόμη και της εξωδίκου: Είναι πάμπολλες οι φορές που επειδή δεν είχε γίνει (ήδη δια της εξωδίκου) η νομολογιακώς απαιτούμενη λεπτομερέστατη προανάλυση των οφειλών, απορρίφθηκε η διαταγή εξώσεως και πληρωμής. Ή ακόμη χειρότερα (→ και αυτό, δυστυχώς, είναι και το πιο σύνηθες στην πράξη), εκδόθηκε κανονικά η διαταγή έξωσης και πληρωμής από το Δικαστήριο, αλλά μετά ασκήθηκε από τον μισθωτή μία πολύ σωστή ανακοπή, η οποία είχε ως αποτέλεσμα να ακυρωθεί εκ των υστέρων και εκ βάθρων ολόκληρη η διαδικασία εξώσεως και πληρωμής των οφειλομένων!
Δεν θα μπω σε περαιτέρω αναλύσεις επί τούτου για να μην πλατειάσω περαιτέρω…. Όμως, είναι συνηθέστατο στην πράξη, λόγω έλλειψης της απαιτούμενης προανάλυσης των οφειλών στα ανάλογα δικόγραφα, πολλές υποθέσεις να γκρεμίζονται εκ των θεμελίων τους εκ των υστέρων, κατόπιν ασκήσεως ορθώς στοχευμένων ανακοπών.
Το πρόβλημα είναι ότι: (i) ο τρόπος, (ii) ο τύπος, (iii) οι συντακτικές απαιτήσεις, καθώς και (iv) οι χρονικές και προθεσμιακές επιταγές απόθεσης/παράθεσης του αιτήματος των οφειλών, δεν αναγράφονται σε ΚΑΝΕΝΑ κείμενο νόμου, ούτως ώστε να μπορούν να ακολουθηθούν «κατά γράμμα» από τον συντάκτη των δικογράφων..… αφού πολύ απλά…. δεν υπάρχει «γράμμα» ( = γραπτή τιθέμενη εκ νομοθετικού κειμένου κατευθυντήρια γραμμή). Όλα αυτά έχουν τεθεί σε βάθος ετών από τη Νομολογία και τη θεωρία (ήτοι από τις αποφάσεις των Δικαστηρίων, καθώς και από αναλύσεις επί αναλύσεων ειδημόνων επί μισθωτικών διαφορών)…
== > Με αποτέλεσμα να απαιτείται ιδιαίτερη ικανότητα, εμπειρία και γνώση –πραγματικά- εις βάθος του αντικειμένου των μισθωτικών διαφορών, από τον πληρεξούσιο Δικηγόρο που θα αναλάβει την υπόθεσή σας, ούτως ώστε να είναι αυτός σε θέση να την χειριστεί με τον πλέον άψογο τρόπο.
Τα ίδια ακριβώς ισχύουν και όταν αιτούμεθα μόνον την διαταγή εξώσεως (χωρίς να ζητάμε ταυτόχρονα και τη διαταγή πληρωμής): Η τυχόν μη νομοτεχνικώς ορθή (και στον σωστή χρόνο) ανάλυση και σύνταξη των οφειλόμενων μισθωμάτων, μπορεί να οδηγήσει είτε στην απόρριψη της αίτησης διαταγής είτε στην –εκ των υστέρων- ακύρωσή της, δια επιτυχώς ασκηθείσας ανακοπής (όπως ανωτέρω μνημονεύω). Έτσι, παραδείγματος χάριν, εάν στην εξώδικο (που αποτελεί και το πρώτο στάδιο της διαδικασίας της «διαταγής»), τα μισθώματα δεν αναλυθούν με τον τρόπο που η Νομολογία απαιτεί (όπως προανέφερα δεν υπάρχει «γράμμα» νόμου επί τούτων των θεμάτων), τότε ή θα απορριφθεί η αίτηση εξ αρχής, ή θα ακυρωθεί εκ των υστέρων η διαδικασία κατόπιν ασκήσεως της ανάλογης ανακοπής. Ας μην μακρηγορήσουμε περαιτέρω όμως…
Η ταυτόχρονη αίτηση και «διαταγής πληρωμής» των οφειλομένων (παράλληλα με την αίτηση «διαταγής εξώσεως»), είναι μία «δυνατότητα». Δηλαδή, σε καμία περίπτωση, δεν είναι υποχρεωτική. Θα πρέπει να το ζητήσετε οι ίδιοι στον πληρεξούσιό σας, και κατόπιν αυτός να το δρομολογήσει καταλλήλως διαδικαστικώς. Και μάλιστα υπάρχουν πολλές φορές (αναλόγως της in concreto υποθέσεως), που είναι πρακτικώς προτιμότερο να μην ζητείται και η ταυτόχρονη έκδοση διαταγής πληρωμής. Βέβαια η διάκριση μεταξύ των περιπτώσεων αυτών εξαρτάται από την διορατικότητα και εμπειρία του Δικηγόρου σας, καθώς και από διάφορους άλλους παράγοντες.
Η «δυνατότητα» αυτή (δηλαδή η «δυνατότητα» να ζητήσουμε από το Δικαστήριο, επιπλέον της εξώσεως, ταυτόχρονα ΚΑΙ την πληρωμή των οφειλομένων) προσφέρεται εκ του νόμου, τόσο στο πεδίο της «διαταγής», όσο και σε αυτό της «αγωγής»). [Για περαιτέρω πληροφορίες επί της δυνατότητας αυτής, καθώς και επί της βολιδοσκόπησης που θα πρέπει να προηγηθεί επί του ζητήματος αυτού, βλ. και εδώ — > Οι δύο προσφερόμενες μέθοδοι εξώσεως του κακοπληρωτή μισθωτή: «Αγωγή» και «Διαταγή»]
3) Μπορεί να προβεί στην ως άνω διαδικασία ακόμη και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη εκ της συμβάσεως διάρκεια της μίσθωσης.
Πλέον δηλαδή, ακόμη και στις περιπτώσεις που έχει λήξει ο προβλεπόμενος χρόνος της μίσθωσης, ή ακόμη και αν ξεχάσατε να ανανεώσετε (όπως πολύ συχνά συμβαίνει) τη σύμβαση μισθώσεως, ο νόμος σας προστατεύει εξίσου.
ΠΡΟΣΟΧΗ ΟΜΩΣ: Η προστασία σας από τις διατάξεις του νέου νόμου, στις περιπτώσεις που έχει λήξει η διάρκεια της μίσθωσης ή στις περιπτώσεις που δεν έχει ανανεωθεί το μισθωτήριο, δεν εφαρμόζεται με αυτόματο τρόπο: Για να επιτευχθεί η προστασία σας εκ του νέου νομοθετικού πλαισίου, θα πρέπει να γίνει ορθή αναφορά και προσεκτικός χειρισμός αυτής της «ιδιαιτερότητας» τόσο στην εξώδικο, όσο και στα προς κατάθεση δικόγραφα. Απαιτείται ιδιαιτέρα επιδεξιότης και συγκεκριμένες -νομοτεχνικής φύσεως- αναφορές που θα πρέπει να εισαχθούν στα δικόγραφα.
Ειδάλλως (δηλαδή σε περίπτωση έλλειψης επαρκών γνώσεων επί τούτων, ή πλημμελούς μεταχείρισης των νομικών εννοιών ή απλά προχειρότητας ή βιασύνης στη σύνταξη των εγγράφων), υπάρχει μεγάλη περίπτωση:
- όχι μόνον να απορριφθεί η αίτηση,
- αλλά -ακόμη και- να μεταλλαχθεί η έννομη σχέση της in concreto μισθώσεως σε τέτοιον βαθμό (ιδίως αν γίνει έξυπνη διαχείριση του οποιουδήποτε «λάθους» ή παράλειψης, από την αντίδικο πλευρά), που να δημιουργηθούν ιδιαιτέρως δυσμενή νομικά τετελεσμένα εις βάρος του εκμισθωτή.
Πράγμα που θα μπορούσε π.χ., πρακτικώς, να οδηγήσει σε μία κατάσταση όπου ο εκμισθωτής να μην μπορεί να αποβάλλει τον κακοπληρωτή μισθωτή από το ακίνητο για ενάμιση χρόνο, και ο μισθωτής να συνεχίσει να παραμένει στο μίσθιο για όλο αυτό το διάστημα χωρίς να πληρώνει κανένα μίσθωμα!! Θεωρητικώς βέβαια, τα οφειλόμενα μπορούν να αναζητηθούν νομικώς εν πάση περιπτώσει. Στην πράξη όμως, τίποτα δεν θα πληρωθεί, ιδίως αν ο μισθωτής δεν διαθέτει επαρκή περιουσιακά στοιχεία, οπότε και η αναζήτησή τους θα διαφαίνεται εξ αρχής ότι θα είναι άνευ αντικειμένου.
Εν πάση περιπτώσει:
Στις μισθωτικές αντιδικίες, χρειάζεται ιδιαιτέρως προσεκτικός και λεπτομερής χειρισμός. Και αυτό, -αν όχι σε όλα, τότε σίγουρα- σε πολλά εκ των επιμέρους ζητημάτων της in concreto μισθώσεως: Το «λαθάκι» ή η αβλεψία, ή η πλημμελής σύνταξη της εξωδίκου ή της αιτήσεως εκδόσεως διαταγής ή της επιταγής προς εκτέλεση [είναι το δικόγραφο που επισυνάπτεται μαζί με τη διαταγή εξώσεως και επιδίδεται στον μισθωτή «διατάσσοντάς» τον να αποχωρήσει από το ακίνητο], μπορεί -πολύ εύκολα- να έχει ως αποτέλεσμα να υποστεί ο εκμισθωτής ιδιαίτερη οικονομική ζημία και μάλιστα σε βάθος χρόνου.
Απαιτείται λοιπόν ιδιαίτερη προσοχή στον χειρισμό της υποθέσεως εξ’ αρχής και, σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να ανατρέχετε σε εξειδικευμένο σε θέματα μισθώσεων νομικό σύμβουλο από νωρίς, ούτως ώστε να επιτύχετε τη βέλτιστη δρομολόγηση της υποθέσεώς σας: από την αρχή έως το τέλος. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που μ’ έχουν επισκεφτεί ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι μου ζητούν να «διορθώσω» λάθη του (άμεσου) παρελθόντος, τα οποία έχουν διατυπωθεί είτε σε εξώδικες, είτε σε δικόγραφα. Δυστυχώς, σε πολλές εκ των περιπτώσεων αυτών, είναι αδύνατον να «μπαλωθούν» τα… «αμπάλωτα». Σε άλλες πάλι περιπτώσεις μπορεί να γίνει μόνον μερική «θεραπεία»… σε άλλες βέβαια μπορεί να επιτευχθεί και πλήρης αποκατάσταση…. Όλα έγκεινται αφενός στο μέγεθος της ζημίας που ήδη έχει γίνει και αφετέρου στην ικανότητα στρέβλωσης (ή και διαστρέβλωσης!!) των προηγούμενων a priori που έχουν ήδη εγγράφως διατυπωθεί και επομένως «ομολογηθεί»….
Προϋποθέσεις του νόμου και διαδικασία.
Έξωση Express
Οι προϋποθέσεις του νέου νόμου, καθώς και η διαδικασία για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου, μπορούν να συνοψιστούν ως κάτωθι:
>> Πρέπει η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως.
- Αρκεί πλέον με τον καινούργιο νόμο να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μισθώσεως, χωρίς να απαιτείται να έχει γίνει (και επομένως και να αποδειχθεί) και έγγραφη ανανέωση της σύμβασης. Επομένως έχουν διευρυνθεί ιδιαιτέρως οι δυνατότητες έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Προσοχή όμως: Όπως ανωτέρω αναφέρω, αυτό δεν γίνεται με αυτόματο τρόπο, αλλά χρειάζεται ιδιαίτερος χειρισμός και ιδιότυπη σύνταξη των σχετικών δικογράφων!
- Επίσης θα πρέπει η μίσθωση να προκύπτει από έγγραφο. Εάν η μίσθωση δεν στηρίζεται στην ύπαρξη εγγράφου, τότε καθίσταται μονόδρομος η οδός της αγωγής.
>> Πρέπει να οφείλονται μισθώματα.
Η διαδικασία αυτή, της εκδόσεως διαταγής απόδοσης χρήσης του μισθίου, προσφέρεται όταν ο μισθωτής δεν πληρώνει τα μισθώματα. Αν ο λόγος (ή οι λόγοι) εξώσεως είναι άλλοι, τότε θα πρέπει να ακολουθηθεί διαφορετική διαδικασία με διαφορετική νομική βάση κατά περίπτωση.
>> Πρέπει να υπάρχει «δυστροπία» στην καταβολή αυτή των μισθωμάτων.
«Δύστροπος μισθωτής» θεωρείται αυτός που δεν πληρώνει τα μισθώματα εμπροθέσμως. Όμως θα πρέπει να γνωρίζετε ότι – νομολογιακά – η «δυστροπία» αυτή καθεαυτή ως νομική έννοια, εμπεριέχει το στοιχείο της «επανάληψης»: Ήτοι (για να το πούμε γενικώς και με απλά λόγια) θα πρέπει να οφείλονται από δύο μισθώματα και πάνω, για να δεχτεί ο Δικαστής να εκδώσει διαταγή απόδοσης μισθίου. Και αυτά τα μισθώματα θα πρέπει να οφείλονται ήδη από την ημέρα σύνταξης της εξωδίκου, δηλαδή ήδη από το πρώτο στάδιο της όλης διαδικασίας.
Υπάρχουν όμως ορισμένοι ιδιαιτέρως επιδέξιοι τρόποι να παρακαμφθεί αυτό, και να καταφέρουμε να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου ακόμη και με μόνο ένα μίσθωμα οφειλόμενο… Ασφαλώς και δεν πρόκειται να αναφέρω στο διαδίκτυο αυτές τις δικονομικές τεχνικές και τα σχετικά «παραθυράκια», καθώς αποτελούν αντικείμενο εξειδικευμένης γνώσης επί δικονομικών λεπτομερειών και πολυετούς εμπειρίας επί του ζητήματος των μισθώσεων.
Και αν θέλουμε να το τραβήξουμε και άλλο..… υπάρχουν ακόμη και τρόποι να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου εναντίον του μισθωτή που απλά καθυστερεί λίγο στην καταβολή των μισθωμάτων, ενώ τα πληρώνει πάντοτε!! Δεν θα αναλύσω περαιτέρω ασφαλώς…
Επί τη ευκαιρία, αναφέρω και το εξής: Μην μπερδεύετε τη «δυστροπία» (όπως χρησιμοποιείται στη νομική «γλώσσα») με άλλες συμπεριφορές που ίσως καταδεικνύουν δυστροπία (π.χ. ζώα μέσα στο μίσθιο και ακαθαρσίες, φθορές στο μίσθιο, φασαρία λόγω τσακωμών/μουσικής/σκυλιών/μικρών παιδιών υπερβολικά ζωηρών, μη τήρηση των κανόνων υγιεινής, κτλ…. ).
Επιπλέον, ο όρος «δυστροπία» είναι και νομοτεχνικός όρος: πρακτικώς/νομολογιακώς σημαίνει ότι αποζητείται από το αρμόδιο Δικαστήριο, η έξωση του μισθωτή χωρίς να έχει καταγγελθεί η μίσθωση αυτή καθεαυτή. Επομένως δεν πρέπει να μπερδεύεται με τον όρο «υπερημερία» που απαντάται στις «αγωγές απόδοσης μισθίου» (….ή μάλλον θα έπρεπε να απαντάται, καθώς πολλές φορές βλέπω να γίνεται το λάθος, σε δικόγραφα, να χρησιμοποιείται ο όρος «δυστροπία» ακόμη και σε αγωγές απόδοσης μισθίου κατόπιν καταγγελίας!!).
>> Χρειάζεται έγγραφη όχληση του μισθωτή (με εξώδικο που κοινοποιείται με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή) τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.
Τεράστια προσοχή απαιτείται στο σημείο αυτό!!
Η συγκεκριμένη εξώδικος όχληση αποτελεί το σημαντικότερο κομμάτι (μαζί με την κατάθεση της αιτήσεως που θα ακολουθήσει) της όλης διαδικασίας της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου!!
Εκτός από το γεγονός ότι η εξώδικος αυτή θα πρέπει να έχει ένα –minimum- συγκεκριμένο (νομοτεχνικώς) περιεχόμενο και συγχρόνως δεν θα πρέπει να έχει ένα –άλλο- συγκεκριμένο περιεχόμενο (το οποίο δεν θα αναφέρω εδώ), επιπλέον θα πρέπει η σύνταξη της εξωδίκου αυτής να είναι –όσο το δυνατόν- αψεγάδιαστη, τόσο από ουσιαστικής όσο και από δικονομικής απόψεως.
Πράγμα που σημαίνει ότι ο συντάκτης της θα πρέπει να διαθέτει, εκτός από βαθιά και εξειδικευμένη γνώση επί των μισθωτικών διαφορών, επιπλέον και τον απαιτούμενο χρόνο και «μεράκι», ούτως ώστε να μπορέσει να αφιερώσει την απαιτούμενη ενέργεια και να προβεί στον απαραίτητο προέλεγχο όλων των δυνητικών παραμέτρων της συγκεκριμένης (in concreto) μισθωτικής υποθέσεως. Και απαιτείται ταυτοχρόνως να μην υφίστανται και τυχόν πραγματικές καταστάσεις/στοιχεία στην συγκεκριμένη μίσθωση, τέτοιας φύσεως, που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν -αυτά καθεαυτά (ως στοιχεία του πραγματικού μίας καταστάσεως και ανεξαρτήτως από το νομικό σκέλος)- κάποιο ενδεχόμενο πρόβλημα στη μελλοντική εγκυρότητα της διαταγής απόδοσης μισθίου. Ασφαλώς και στο σημείο αυτό δραστικό ρόλο θα παίξει η εμπειρία και επιδεξιότητα του πληρεξουσίου σας Δικηγόρου, ο οποίος θα φροντίσει από νωρίς, ήτοι από το στάδιο της εξωδίκου, (εάν υπάρχουν περιθώρια διόρθωσης στην in concreto υπόθεσή σας), να καλύψει νομικώς –όσο αυτό είναι δυνατόν- τις όποιες αδυναμίες ή κενά εντοπίσει.
Επιπροσθέτως: η εξώδικος αυτή όχληση θα κοινοποιηθεί με δικαστικό επιμελητή: Δηλαδή θα κοινοποιηθεί με δημόσιο και επίσημο τρόπο. Οτιδήποτε –καθ’ αυτήν τη διαδικασία- κοινοποιείται, θα παράσχει και τα συναφή (προς το περιεχόμενό της) νόμιμα αποτελέσματα υπέρ σας ή εναντίον σας. Και αυτό ανεπιστρεπτί πολλές φορές.
Τι σημαίνει αυτό; Πως ό,τι «λαθάκια» γίνουν εκεί, θα έχουν και τις συνέπειές τους. Τόσο απλά. Αντιθέτως ό,τι «σωστό» αποτυπωθεί εκεί, θα πρέπει και καθ’ όλην τη συνέχεια της διαδικασίας με συνέπεια να ακολουθηθεί και να επιβεβαιωθεί. Το «λάθος» θα πληρωθεί σίγουρα, αν ο αντίδικός σας το εκμεταλλευτεί στο έπακρο. Και θα πληρωθεί ακριβά… Αντιθέτως, το «σωστό» για να αποδώσει, θα χρειαστεί μία ακολουθία και συνέπεια ακόμη περισσότερων ορθών βημάτων και δρομολογήσεων που θα το στηρίξουν και εν τέλει θα καταφέρουν να το επιβεβαιώσουν.
Ένα πράγμα πρέπει να γνωρίζετε: «Απλή» μισθωτική διαφορά δεν υπάρχει. Τι σημαίνει αυτό; Ότι ακόμη και η πιο –πραγματικά- «απλή» μισθωτική διαφορά (ακόμη και η πιο –πραγματικά- «απλή» διαδικασία έξωσης), μπορεί να μετεξελιχθεί/μετατραπεί/μεταβληθεί στην πλέον πολύπλοκη, υπό τις κατάλληλες «συνθήκες»!! Και μιας και η «μίσθωση» (ως έννοια και ως εμπορική πραγματικότητα) αποτελεί μία κατάσταση που διέπεται πλήρως και διεξοδικώς από το Δίκαιο (εξ’ άλλου σε Δικηγορικό site βρίσκεστε αυτήν τη στιγμή), όπου «συνθήκες» βάλτε «Δικηγορικά δικόγραφα» και «Δικαστηριακή κρίση»….. και αμέσως γίνεται αντιληπτό το πόσες διαφορετικές καταλήξεις δύναται να έχει η ίδια εξίσωση….
Για να επανέλθουμε, στο θέμα της εξωδίκου οχλήσεως:
Το συγκεκριμένο «δικόγραφο» της εξώδικης όχλησης (το οποίο, επίσης, θα κατατεθεί αργότερα στο αρμόδιο Δικαστήριο, προς έλεγχο και κρίση), θα αποτελέσει τη βάση από όπου θα βεβαιωθούν ή (αντιθέτως) θα χαθούν δικαιώματά σας. Ο Δικαστής θα ελέγξει (μαζί με όλα τα υπόλοιπα σχετικά δικόγραφα και έγγραφα που θα κατατεθούν) την όχληση αυτή, και εάν δεν βρει –εις αυτήν- όλες τις απαραίτητες νόμιμες (ουσιαστικές και δικονομικές) προϋποθέσεις, τότε θα απορρίψει την αίτηση διαταγής! Και θα έχει χαθεί και χρόνος και χρήμα, χωρίς ουδέν αποτέλεσμα.
Ας πάμε όμως ένα βήμα παρακάτω, ήτοι στο χειρότερο (και συνηθέστατο!) σενάριο: Είναι συχνό φαινόμενο στην πράξη να εκδοθεί η διαταγή, ακόμη και όταν υπάρχουν -εντός του σώματος της εξωδίκου οχλήσεως- ατέλειες/λάθη/παραλείψεις… οι οποίες μπορεί να μην είναι ιδιαιτέρως εμφανείς και ευδιάκριτες.
Μπορεί όμως (πιο σπάνια) οι ελλείψεις ή τα σφάλματα της εξωδίκου να είναι απολύτως εξόφθαλμα και παρ’ όλα αυτά να εκδοθεί από το Δικαστήριο η διαταγή έξωσης… Έχουν πέσει κατά καιρούς στα χέρια μου παρόμοιες διαταγές απόδοσης χρήσης μισθίου που στηρίχθηκαν σε εξώδικες οχλήσεις, οι οποίες (εξώδικες) ήταν εσφαλμένες σε υπερθετικό βαθμό, με λάθη και παραλείψεις που έβγαζαν μάτι…. Μέχρι και εξώδικο που έχει επιδοθεί σε λάθος διεύθυνση (δηλαδή όχι στον μισθωτή, αλλά στον…. κανένα) έχω στο αρχείο μου! Μαζί με την αντίστοιχη εκδοθείσα διαταγή απόδοσης μισθίου που εξεδόθη επί της ανάλογης αιτήσεως, η οποία και αυτή είχε λανθασμένη διεύθυνση!! Έχω δει πολλά «διαμάντια»… [Ας μην πλατειάζουμε όμως….. Όπως είναι λογικό, -στην πράξη- ο φόρτος εργασίας ή η κόπωση ενός Δικαστή μπορεί να μην του επιτρέψει –κάποιες φορές- να ελέγξει ενδελεχώς όλες τις –δεκάδες- υποθέσεις που υποχρεούται να διεκπεραιώσει εντός συντόμου χρονικού διαστήματος. Ή πολύ απλά μπορεί ο συγκεκριμένος Δικαστής που επιφορτίστηκε με τη συγκεκριμένη μισθωτική υπόθεση, να μην εξειδικεύεται επί των μισθωτικών διαφορών…. Πολλά τα σενάρια, πλην όμως όλα πιθανά….]
Σημασία όμως έχει το αποτέλεσμα, το οποίο θα είναι –εν τέλει- η έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου ή (αντιθέτως) η απόρριψη της αίτησης διαταγής απόδοσης μισθίου.
Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι η αίτηση γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο και η διαταγή εκδίδεται επιτυχώς από τον αρμόδιο Δικαστή. ΔΕΝ αρκεί όμως να εκδοθεί η διαταγή. Θα πρέπει η διαταγή αυτή να μην πάσχει. Επειδή αν εκδοθεί και πάσχει και ΕΑΝ [ένα μεγάλο «εάν» ασφαλώς, καθώς εξαρτάται και από τους χειρισμούς του αντιδίκου μισθωτή] ο μισθωτής ανατρέξει σε εξειδικευμένη νομική εκπροσώπηση, τότε το σενάριο αυτό (δηλαδή το σενάριο της επιτυχούς έκδοσης της διαταγής έξωσης) θα έχει πολύ χειρότερες συνέπειες (για τον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή), από το σενάριο της άμεσης δικαστικής απόρριψης της αίτησης διαταγής εξώσεως (δηλαδή από το σενάριο της περίπτωσης όπου θα είχε εξ’ αρχής απορριφθεί από το Δικαστήριο η αίτηση της διαταγής).
Εξηγώ (με πιο απλά λόγια): Στην περίπτωση που μία εξώδικος είναι λανθασμένως ή ελλειπώς συντεταγμένη, τότε καλύτερο –για τον ιδιοκτήτη/εκμισθωτή- θα είναι να απορριφθεί και η αίτησή του (η οποία θα κατατεθεί αργότερα στο αρμόδιο Δικαστήριο)!!! Αυτό επειδή, αν τυχόν (παρά τα λάθη και τις παραλείψεις της εξωδίκου), η αίτησή του γίνει πάρα ταύτα δεκτή από το Δικαστήριο (και επομένως εκδοθεί η ποθούμενη διαταγή απόδοσης μισθίου), τότε η διαταγή θα κινδυνεύει από άσκηση επιτυχούς ανακοπής.
Εγώ προσωπικά όταν έχω ως πελάτη τον μισθωτή-εξωστέο και επομένως καλούμαι να αντικρούσω μία ήδη εκδοθείσα διαταγή απόδοσης μισθίου (οπότε και θα πρέπει να καταθέσω την ανάλογη ανακοπή), αρχίζω πάντα μελετώντας επισταμένως και ενδελεχώς την προηγηθείσα εξώδικο όχληση που του έχει κοινοποιηθεί προ καιρού από τον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή…. Και πιστέψτε με, ιδιαίτερη είναι η χαρά μου, όταν καλούμαι να βάλω εναντίον μίας εξωδίκου τύπου “fast–food”… Δεν έχω από πού να αρχίσω και που να τελειώσω…!!
Όταν η εξώδικος της αντιδίκου πλευράς (του εκμισθωτή στο -εν προκειμένω- παράδειγμα), είναι συντεταγμένη είτε από μη εξειδικευμένο σε θέματα μισθώσεων συντάκτη, είτε προχείρως, είτε πρόκειται για εξώδικο «μαζικής παραγωγής»…. ==> Τότε πιθανότατον είναι ότι, η εξώδικος αυτή, αφειδώς θα μου προσφέρει αρκετές ουσιαστικές και νόμιμες βάσεις ούτως ώστε να την πλήξω εκ των θεμελίων και επομένως να συμπαρασύρω σε πλήρη ακύρωση την ήδη εκδοθείσα διαταγή απόδοσης μισθίου!
- Τι θα σημαίνει για τον ιδιοκτήτη -πρακτικώς- μία επιτυχής ανακοπή;;; Ότι θα χάσει ιδιαιτέρως πολύ χρόνο (ακόμη και πάνω από δύο χρόνια) και ακόμη περισσότερα χρήματα, αφού θα βλέπει εαυτόν να χάνει τη μία δίκη μετά την άλλη όσο περνάει ο καιρός (Ναι, «τη μία δίκη μετά την άλλη», αφού η διαδικασία της ανακοπής, εξ’ ορισμού, σημαίνει αυτομάτως και τρεις (3) διαφορετικές δικασίμους (τρία διαφορετικά «Δικαστήρια» στην καθομιλουμένη) σε βάθος δύο και πλέον ετών….
- Αντιθέτως, τι σημαίνει για τον μισθωτή-εξωστέο (η ίδια) επιτυχής ανακοπή;;; Ότι θα παραμείνει εντός του μισθίου/ακινήτου για το αντίστοιχο διάστημα των δύο (και πλέον) ετών, και μάλιστα υπάρχουν και περιπτώσεις που μπορεί να παραμένει μέσα, χωρίς να πληρώνει ούτε ένα Ευρώ για μισθώματα στον ιδιοκτήτη για όλα αυτά τα χρόνια!! Αυτό θα εξαρτηθεί ασφαλώς και από τη «φύση» των σφαλμάτων που υπάρχουν στην «εξώδικο όχληση» ή στην αίτηση. Θα εξαρτηθεί επίσης και από το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης δύναται ή όχι, να αρχίσει παράλληλα και άλλη καινούργια διαδικασία με το διπλάσιο ασφαλώς οικονομικό –για τον ιδιοκτήτη- κόστος. ΑΝ μπορεί ασφαλώς να αρχίσει ακόμη και αυτήν την παράλληλη διαδικασία, αφού πολλές φορές, τέτοια είναι η βαρύτητα και η φύση των, υφιστάμενων εις την –προαναφερθείσα- εξώδικο όχληση, λαθών ή παραλείψεων, που παραμορφώνεται τόσο πολύ η ίδια η “φύση” της μισθωτικής σχέσεως (ή που περιπλέκεται σε τέτοιον βαθμό η in concreto μισθωτική αντιδικία), ώστε μπορεί να βρεθείτε υποχρεωμένοι να παραμείνετε εγκλωβισμένοι στη συγκεκριμένη διαδικασία έως την περάτωσή της (δια αμετακλήτου δικαστικής αποφάσεως), προτού αρχίσετε εκ νέου μία καινούργια διαδικασία στηριζόμενη σε διαφορετική –αυτήν τη φορά- νόμιμη βάση.
- Αντιθέτως μία λεπτομερέστατη και με προσεκτικότατο τρόπο συντεταγμένη εξώδικος, δεν θα μπορέσει να δώσει «βάσιμα πατήματα» (δηλαδή ουσία και νόμω βάσιμες ενστάσεις) στην πλευρά του μισθωτή. Και επομένως, η όποια τυχόν ανακοπή κατατεθεί από αυτόν (στηριζόμενη επομένως, σε όχι και τόσο σταθερές βάσεις, ήτοι σε βάσεις αμφιβόλου αποτελέσματος), θα αποτύχει τελικώς. Αρκεί ταυτοχρόνως –και σε αυτήν την περίπτωση- να μην υφίστανται και τυχόν πραγματικές καταστάσεις/στοιχεία στην συγκεκριμένη μίσθωση, τέτοιας φύσεως που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν αυτά καθεαυτά (ως στοιχεία του πραγματικού μίας καταστάσεως και ανεξαρτήτως από το νομικό σκέλος) ενδεχόμενο πρόβλημα. Ασφαλώς και στο σημείο αυτό δραστικό ρόλο θα παίξει η εμπειρία και επιδεξιότητα του Δικηγόρου σας, ο οποίος θα πρέπει να είναι σε θέσει να φροντίσει από νωρίς (ήτοι από τα σπάργανα της υποθέσεώς σας) να καλύψει νομικώς –όσο αυτό είναι δυνατόν- τις όποιες αδυναμίες ή κενά εντοπίσει.
- Και έχετε υπ’ όψιν σας και το εξής αυτονόητο: Μία αψεγάδιαστη εξώδικος, αποτελεί από μόνη της τον πλέον αποτρεπτικό παράγοντα προς την αντίδικο πλευρά (του μισθωτή) για την άσκηση οποιασδήποτε ανακοπής. Εξ’ άλλου η πρόληψη αποδεικνύεται πάντοτε καλύτερη (και ΠΟΛΥ πιο οικονομική) από οποιαδήποτε θεραπεία!!
Αυτά τα ολίγα επί της εξωδίκου οχλήσεως που πρέπει να κοινοποιηθεί στον μισθωτή…..
Και μία συμβουλή για τον μισθωτή: Σημειωτέον ότι όσο βρισκόμαστε σε αυτό ακόμα το στάδιο, ήτοι στο στάδιο της εξωδίκου οχλήσεως (δηλαδή προ της καταθέσεως της αίτησης στο Δικαστήριο), ο μισθωτής έχει τη νομική δυνατότητα να αποφύγει την έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου.
Συμβουλή μου είναι, αν είστε μισθωτής και σας κοινοποιηθεί εξώδικη διαμαρτυρία τέτοιας φύσεως να συμβουλευτείτε ΑΜΕΣΑ τον Δικηγόρο σας. Θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να αποφύγετε την έκδοση της διαταγής απόδοσης που θα έχει ισχύ εκτελεστού τίτλου! Επειδή αν δεν δράσετε άμεσα, τότε αργότερα ίσως να είναι πολύ αργά….. Βέβαια πολλά μπορεί να επιτευχθούν, ακόμη και με καθυστέρηση, εάν αφενός ο Δικηγόρος του αντιδίκου είχε υποπέσει σε σφάλματα ή μικρές ελλείψεις κατά τη σύνταξη των σχετικών δικογράφων, και αφετέρου ο δικός σας Δικηγόρος διαθέτει γνώση και εξειδίκευση επί των μισθωτικών διαφορών…. Όπως επίσης εάν ο Δικηγόρος σας, λόγω εμπειρίας του, καταφέρει να διακρίνει σε κάποιο σημείο του ιστορικού της υποθέσεώς σας, ορισμένα πραγματικά περιστατικά τα οποία δύναται να εκμεταλλευτεί με τέχνη υπέρ σας. Όμως, σε κάθε περίπτωση, σας συνιστώ την άμεση (και όχι με καθυστέρηση) αναζήτηση νομικής αρωγής από τις πρώτες κιόλας ημέρες που θα σας κοινοποιηθεί η εξώδικος. Ένας καλός Δικηγόρος μπορεί να επιλύσει το πρόβλημά σας ήδη από αυτό το πρώιμο στάδιο με πολύ πιο οικονομικό και άμεσο τρόπο, από εκείνον της (χρονοβόρας και δαπανηρής) διαδικασίας την «ανακοπής». Εάν η υπόθεσή σας τύχει ορθής και περίτεχνης δρομολόγησης/αντιμετώπισης, τότε ίσως αποφύγετε εντελώς τη διαδικασία της ανακοπής, γλυτώνοντας έτσι πάρα πολλά χρήματα!
>> Ακολουθεί η κατάθεση στο αρμόδιο Δικαστήριο, της αίτησης διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου ακινήτου και ενδεχομένως -σωρευτικώς- αιτήματος καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες (και από τυχόν απλήρωτους λογαριασμούς κοινής ωφελείας).
>> Πολύ σύντομα θα εκδοθεί η απόφαση η οποία θα έχει ισχύ εκτελεστού τίτλου.
Η απόφαση (συγκεκριμένα το «αντίγραφο εξ΄ απογράφου» της απόφασης) επιδίδεται στον μισθωτή μαζί με ένα επιπλέον δικόγραφο που συντάσσεται από τον Δικηγόρο σας: Το δικόγραφο της «επιταγής προς εκτέλεση», το οποίο, με απλά λόγια, «διατάσσει» τον μισθωτή [και ενδεχομένως και την οικογένειά του –> προσοχή: στην περίπτωση αυτή απαιτούνται ιδιαίτερες διατυπώσεις μέσα στα ίδια τα δικόγραφα!] να αποχωρήσουν από το μίσθιο.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη σύνταξη της «επιταγής προς εκτέλεση», καθώς υπάρχουν (υπερβολικές ίσως) δικονομικές τυπικότητες ως προς τον τρόπο σύνταξής της, πράγμα που σημαίνει ότι αν δεν είναι άψογα συντεταγμένη, ελλοχεύει ο κίνδυνος βάσιμης ανακοπής.
Η εκτέλεση της αποφάσεως μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν 20 ημέρες από την επίδοση στον μισθωτή.
>> Πώς μπορεί τώρα να αμυνθεί ο μισθωτής?
Ο μισθωτής δικαιούται να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής, εντός 15 ημερών από την επίδοση. Στην ανακοπή θα εξεταστεί ενδελεχώς, εάν συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που απαιτούνται για τη νόμιμη έκδοση διαταγής πληρωμής, εάν το περιεχόμενο όλων των δικογράφων (στα οποία στηρίχθηκε η έκδοση της διαταγής) είναι νομοτεχνικώς ορθό και έγκυρο, αν έχουν τηρηθεί με τυπικότητα όλες οι συναφείς διατάξεις, το κύρος εν γένει της διαταγής πληρωμής….
Εδώ ο Δικηγόρος του μισθωτή θα πρέπει να αναζητήσει «αδυναμίες» που μπορεί να υπήρξαν κατά τη διαδικασία της εκδόσεως της διαταγής. Ενώ αντιθέτως ο Δικηγόρος του εκμισθωτή θα πρέπει από πριν να έχει φροντίσει να ΜΗΝ υπάρχουν αδυναμίες!
[Αν είστε μισθωτής, να γνωρίζετε ότι η άσκηση εκ μέρους σας αυτής καθεαυτής της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής, αλλά θα πρέπει συγχρόνως να ακολουθηθεί και η διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων με αίτηση αναστολής και αίτηση εκδόσεως προσωρινής διαταγής. Για επιπλέον ενημέρωση επί του ζητήματος της άμυνας του μισθωτή βλ. εδώ –> Οι τρόποι άμυνας του μισθωτή.]
>> Αναγκαστική εκτέλεση.
Ο δικαστικός επιμελητής μεταβαίνει στο ακίνητο, αλλάζει την κλειδαριά, αποβάλλει τον μισθωτή από το ακίνητο, προβαίνει σε κατάσχεση περιουσιακών στοιχείων…….
Με λίγα λόγια ο νόμος δίνει ένα πραγματικά αποτελεσματικό όπλο στα χέρια του εκμισθωτή για να προστατέψει τα συμφέροντά του, κατά του δύστροπου μισθωτή:
- Η διαδικασία της «διαταγής» δεν θα πρέπει ποτέ να επιλέγεται «αυθόρμητα», με λογικές τύπου “fast-food”, και άνευ του απαραίτητου προελέγχου: Θα πρέπει πάντοτε να επιλέγεται κατόπιν ανάλυσης όλων των επί μέρους (ουσιαστικών και δικονομικών) παραμέτρων και προϋποθέσεων της in concreto υπόθεσης, ούτως ώστε να επιτευχθεί με τη μέγιστη δυνατή βεβαιότητα και σιγουριά, το επιθυμητό αποτέλεσμα.
- Αφού επιλεχθεί αυτή η διαδικασία, θα πρέπει να δρομολογηθεί με μεθοδικότητα, ούτως ώστε όχι μόνον να αποδώσει σε συντομότατο χρονικό διάστημα το αποτέλεσμα, αλλά και (δια της προβλέψεως) να αποφευχθεί από νωρίς οποιαδήποτε τυχόν επιπλοκή.